De manera muy acertada nuestra legislación incluyó como parte de las funciones y facultades de la Junta Directiva “reglamentar el uso de los bienes comunes mediante la aprobación de un Reglamento de Uso”.
¿A que se debe la necesidad de que cada inmueble sometido al régimen de la propiedad horizontal cuente con un Reglamento de Uso? Existen en este tipo de propiedad ciertos asuntos que no son convenientes de plasmarlo en un Reglamento de Copropiedad. Se trata de situaciones que varían de tiempo en tiempo, que requieren rapidez en su implementación, adecuación y actualización a medida que las necesidades así lo demanden y no resulta ni conveniente ni práctico plasmarlas en un Reglamento de Copropiedad que en nuestro sistema resulta difícil de modificar. Se trata de situación que no afectan ni los derechos de los propietarios y/o residentes ni violan la ley ni el Reglamento de Copropiedad. Sin duda son de una prioridad indiscutible en todo PH. Aun cuando la ley no dijera nada al respectos, la Junta directiva siempre tendría esa facultad.
Así tenemos que el Reglamento de Uso de todo PH tiene por objeto establecer las pautas mínimas para el uso adecuado de los bienes comunes, por parte de todos los propietario y residentes sin perjudicar ni restringir el legitimo derecho de uso de esos bienes por parte de los propietarios y residentes. Este uso adecuado incluye, pero no limitado, a su conservación, protección, seguridad, mantenimiento, uso correcto según su destino natural, correcto funcionamiento, uso y goce de tales bienes comunes, con el propósito de cada uno de los propietarios tenga acceso adecuado y correcto a los bienes y servicios comunes.
El uso de los bienes comunes conforme a su destino natural, se refiere al uso para el cual tal bien existe o para el cual es apropiado.
La necesidad de un reglamento de uso en un inmueble sometido al régimen de la propiedad horizontal deriva del hecho que este tipo de propiedad es muy distinta a la propiedad común, con elementos propios y particulares que implican una restricción al derecho de propiedad. Los propietarios y residentes están bajo un mismo techo compartiendo bienes y sectores que pertenecen a todos los propietarios. El respeto al derecho ajeno garantiza una vida plena en comunidad, fortaleciendo las relaciones interpersonales, la amistad entre todos los propietarios y residentes.
Los bienes comunes son muebles e inmuebles. Son parte del inmueble y pertenecen en común y proindiviso a todos los propietarios de unidades inmobiliarias y hacen posible el uso y goce de los bienes privados.
Cada propietario puede hacer uso, a su mejor criterio, de los bienes comunes, siempre que los use según su destino ordinario y conforme lo establece el Reglamento de Copropiedad y el Reglamento de uso y no perturbe el legitimo uso por parte de los demás propietarios.
El uso de los bienes comunes es para el servicio de los propietarios de bienes privados y no lo son para personas que no son parte de este inmueble, salvo las excepciones.
¿Cómo distinguir un bien privado de uno común? Son bienes comunes todos aquellos que no tengan un propietario inscrito y sobre los cuales existe una copropiedad proindiviso; son inalienables e inembargable en forma separada de los bienes privados. No todos los bienes comunes son inscribibles, pero todos sin excepción prestan un servicio común, es decir, un servicio a todos los propietarios, así sea un cuadro en el lobby del PH.
Los bienes comunes es la regla general. En caso de duda sobre la propiedad de un bien, debe privar el criterio de bien común. A título de ejemplo y sin propósito de limitación alguna, son bienes comunes a demás de los establecidos en la ley de Propiedad Horizontal, el equipamiento comunal, como las áreas de destinadas a uso recreativo; zonas verdes y parques, estacionamientos de visita; las vías y/o áreas de circulación, los vestíbulos, corredores de acceso, los elevadores, las escaleras, las fachadas internas y externas, losas y azoteas y todos aquellos que prestan un servicio común a los propietarios.
OBLIGATORIEDAD
La obligatoriedad del reglamento de uso de bienes comunes nace de la ley de propiedad horizontal y de la necesidad de contar con un instrumento jurídico que haga posible la pacífica convivencia entre todos los propietarios, residentes y terceros que se encuentren en un momento determinado en el edificio y que asegure una vida en comunidad.
El Reglamento de uso es de obligatorio cumplimiento para todos los propietarios, residentes, visitantes y para cualquier persona que se encuentre en los predios del inmueble, ya se trate de visitante ocasional, visita de un propietario y/o residente, terceros que por cualquier motivo se encuentren dentro del inmueble realizando labores propias o a favor de terceros. Incluye a los familiares e invitados de los propietarios, al personal que presta servicios al inmueble incluyendo a la administración.
NORMAS DE CONDUCTA
Los copropietario de bienes comunes, así como los residentes y visitantes, están en el deber de cuidar y proteger los bienes que son de todos y darles el uso conforme a su destino.
Toda persona que se encuentre en el inmueble está en el deber de informar a la administración o al Conserje de turno cualquier anomalía que perciba o tenga constancia del mal uso de un bien común o del deterioro de algún de ellos. De la misma manera el propietario o residente está en el deber de llamar, de manera discreta y personal, la atención a toda persona que haga mal uso de los bienes comunes o viole normas del Reglamento de Uso.
El propietario y/o residente está en la obligación de dar a conocer las normas de este reglamento a sus dependientes y personal de servicio. Las infracciones que por cualquier motivo realicen algunas de las persona que están bajo su subordinación, lo hacen directamente responsable de la infracción cometida.
¿Cómo se sanciona la violación a las normas de Reglamento de Uso? La regla general es que la Administración en primer lugar debe imponer una multa de acuerdo al tarifario de multas que señale el propio Reglamento. La ley actual no señala un procedimiento para las sanciones, pero en estricto derecho y de acuerdo a los principios de los Derechos Humanos, ese propietario sancionado debe tener derecho a defenderse, presentar sus descargos y apelar, si ello es procedente. Aunque la actual ley no dice nada, cabe apelar ante la Junta Directiva del PH, aunque tal facultad debe constar en el Reglamento de Uso. Toda multa formará parte de los gastos comunes del propietario, pues así está estipulado en el artículo 5 No. 13.
Importante es la confidencialidad. El propietario multado tiene derecho a que todo lo relacionado con el mal uso y mutas que se le apliquen se mantenga confidencial. Los llamados de atención deben ser en forma directa y discreta.
¿Quién aprueba el Reglamento de Uso? Lo aprueba la Junta Directiva. La ley no impone mayoría calificada para su aprobación. Por lo tanto, será mayoría simple. Entra en vigencia una vez es aprobado por la Junta directiva. La ley no señala la obligación de darlo a conocer a los propietarios previamente a su entrada en vigencia. De manera nada específica la Ley solo dice: “hasta que la Asamblea de Propietarios no decida lo contrario”. Lo contrario puede ser derogarlo, modificarlos u ordenar la confección de uno nuevo.
El Reglamento de Uso es la norma de convivencia más importante del PH y cada uno de ellos debe contar con una e irlo adaptando a medida que las circunstancias cambie.
