En el sistema panameño de propiedad horizontal, desde muy antiguo se ha aceptado que el propietario pueda ser representado en las asambleas de propietarios por un tercero que no necesariamente debe ser un propietario. Cuando se trata de personas jurídicas, ese mandatario no tiene que ser el representante legal de la persona jurídica.
La finalidad de esta potestad dada al propietario es que no tenga excusa para no estar presente en la o las asambleas de propietarios. No existe excusa para no participar y cumplir con su papel de aportar lo que corresponda a la hora de tomar decisiones que directa o indirectamente lo van a afectar, ya sea de forma positiva o de forma negativa.
Antes de la actual ley 284 de este año 2022, se discutía si se podía multar o no al propietario que no asistía a la asamblea, pues teniendo a mano esta facilidad no otorgaba poder ni asistía a las reuniones formalmente convocadas. La ley actual resuelve esta discusión. La nueva norma señala que es obligación del propietario asistir a las reuniones de la asamblea de propietarios. De no hacerlo se impondrá una multa de un mínimo del 20% de la cuota de gastos comunes. La asamblea de propietarios podrá aumentar ese porcentaje.
La nueva ley de PH no solo aclara y define situaciones, que en mi opinión era más que evidentes, siendo una de ellas, la obligación que tiene todo propietario de asistir a las reuniones de asamblea de propietarios. Esa obligación nace desde el momento que se es dueño de una parte de los bienes comunes en un PH. La participación del propietario es una obligación natural, parte del hecho de ser codueño de bienes sobre los cuales hay que tomar decisiones.
Nadie se hace parte de un inmueble de PH inconscientemente sin conocer previamente cuáles son sus derechos y sus obligaciones. Aunque sea por mera intuición, ese propietario es conocedor de sus obligaciones y entre las más importantes tenemos la de asistir a las asambleas de propietarios y la de pagar la cuota de gastos comunes.
En el sistema panameño no existe formalidad alguna para otorgar el poder. Puede ser otorgado hasta en una servilleta; es decir, el soporte material del poder carece de requisito especial para que sea válido su otorgamiento. Sí requiere de cierta formalidad en cuanto a su contenido. Por ejemplo, como mínimo debe contener el nombre del mandante y su cédula de identidad personal (esto último no está en la ley, pero resulta obvio que así debe ser); el número de finca y el número de la unidad inmobiliaria asignado en el inmueble. Obviamente, debe indicar la asamblea de que se trata y la fecha de su celebración. Aunque la norma no lo diga, deberá indicarse si se dan o no facultades especiales. De no ser así, se entiende que el poder se rige por lo que al respecto señala el Código Civil.
Agrega la norma que “la designación (se entiende que del mandatario) para la reunión de la asamblea de propietarios deberá hacerse, preferiblemente, con no menos de veinticuatro horas previas a la reunión, sin embargo, se aceptarán los poderes o autorizaciones (esta palabra sobra) hasta el momento de verificar el quórum”. Si la asamblea es virtual, el poder debe enviarse a la administración del PH. La ley no lo menciona, pero el poder debe ser entregado y lo más obvio es la administración del PH antes de la asamblea.
Con respecto al poder señala el artículo 68 una frase interesante: “además podrá indicar las facultades conferidas”. Esta última frase es innecesaria, pues si se trata de un poder las normas pertinentes para ese negocio jurídico son las del contrato de mandato del Código Civil. En este sentido el mandato concebido en términos generales no comprende más que los actos de administración. A falta de instrucciones expresas el mandatario “hará todo lo que, según la naturaleza del negocio, haría un buen padre de familia”. El “podrá” siempre será parte de las facultades que detenta el mandatario, no es necesario que la norma lo diga. Lo que quiso decir la norma, interpreto de esta redacción, que el mandante podrá especificar en el poder que puede y que no puede hacer, aceptar o proponer el mandatario, facultades estas implícitas en la naturaleza jurídica de un mandato.
De esta manera la frase “podrá indicar las facultades conferidas”, no es que se le esté dando una o unas facultades especiales al mandatario, por parte del mandante. Esas facultades siempre las tendrá, así no lo haya mencionado la norma.
Se presenta un asunto de vital importancia en la relación de mandante y mandatario. Este último solo puede actuar según los puntos de la convocatoria. No puede decidir sobre otros aspectos no incluidos en la convocatoria, incluyendo los llamados bajo la frase “lo que propongan los propietarios”. El mandante debe considerar si el poder abarca o no la representación para el caso que se requiera de una segunda convocatoria, pues el poder es para una reunión específica, salvo que se indique de manera expresa que el mismo es válido para otra reunión, siempre que la agenda sea la misma. De haber cambio en la agenda el poder pierde valor. Ello porque el poder fue otorgado para una reunión en una fecha y una agenda específicas,
De la misma manera el poder debe indicar si puede o no ser sustituido. Por lo general los poderes son intuito persone, lo que implica que no hay facultad de sustitución, pero de no mencionarlo, las reglas del Código Civil lo permiten.
Salvo las facultades que requieren mención específica como las de transigir, enajenar, hipotecar, o ejecutar cualquier otro acto de riguroso dominio, se necesita mandato expreso, el mandatario puede realizar ciertos actos, como los de aprobar o rechazar aumento de las cuotas de gastos comunes, aprobar una cuota extraordinaria, proponer a su mandate para ocupar un cargo en la junta directiva o rechazar una nominación.
Siempre es recomendable que el poder se haga y se otorgue con la debida diligencia a fin de evitar inconvenientes al mandatario.
