Personas amigas me han hecho llegar dos comentarios acerca del pago de las cuotas de gastos comunes. Una de ellas es la opinión de un Contador y la otra de una funcionaria del Departamento de Propiedad Horizontal del Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial (Miviot).
Del análisis de los comentarios y publicaciones que me han enviado resalto como elemento principal, el desconocimiento absoluto de los que es la cuota de gastos comunes y esencialmente su naturaleza jurídica
Lo más sorprendente de parte del Departamento de Propiedad Horizontal del Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial (Miviot) es que citan artículos del Código Civil referente al pago de deudas con un solo acreedor y al pago de intereses. El artículo 1059 y el artículo 1060 que se refieren a la imputación de pagos. Confundir la cuota de gastos comunes con una deuda es desconocer la naturaleza jurídica de la cuota de gastos comunes y la razón de esta obligación.
¿Cuál es la razón de esta obligación y cuál es su naturaleza jurídica? Esta pregunta y respuesta es necesaria para el conocimiento de este tipo especial de propiedad.
El artículo 25 de la ley 284 del 2022 señala que “cada propietario deberá contribuir (resaltado propio) con los gastos necesarios para la administración, conservación, mantenimiento, operación, reparación y modificación de los bienes comunes”. En esta norma tenemos el primer elemento diferenciador, con respecto a lo que señala el artículo 1059 del Código Civil. Este último menciona la palabra “deudas”. La ley define la cuota de gastos comunes como una contribución. No es, por lo tanto, una deuda.
La razón de esta obligación nace del hecho de ser propietario de bienes comunes en proporción a lo que indica su coeficiente de participación. A la par que se adquiere un derecho real de propiedad, nace la obligación de contribuir con los gastos necesarios para la administración, conservación, mantenimiento, operación, reparación y modificación de los bienes comunes, como deja establecido el artículo 25 de la citada ley 284.
¿Cuál es la naturaleza jurídica de esta contribución? La propiedad horizontal es un derecho real autónomo, por lo tanto, la naturaleza jurídica no puede ser otra que una obligación real. El artículo 21 de la ley 284 dice que “Salvo la obligación de pagar las cuotas de gastos comunes, que son de carácter real por recaer sobre la unidad inmobiliaria…”
El pago jurídicamente se define como la prestación de lo que se debe. En materia de PH, no se debe nada. No hay una obligación previa de pagar o cancelar. Lo que nace con la adquisición de la unidad inmobiliaria es contribuir al sostenimiento de los gastos que origina los bienes comunes ya sean estos muebles o inmuebles.
No puede considerarse que la cuota de gastos comunes está bajo el paraguas del artículo 1059 del Código Civil, porque la cuota de gastos comunes se paga o se paga. No es posible compensación con ella; menos excusa de no recibir una servicio a satisfacción, pues no se trata de la contraprestación de un servicio; tiene el carácter de crédito alimentario, lo que no ocurre con una “deuda” de las que menciona el artículo ya citado del Código Civil. No está sujeta al pago de intereses, como si puede ocurrir con una “deuda” común y corriente. Está sujeta a recargo, situación jurídica muy distinta a intereses. Aunque no se pague el propietario sigue recibiendo los servicios comunes, como son seguridad, mantenimiento y cuidado de las áreas comunes, agua y gas entre otros.
El profesor chileno José M Figueroa Valdés, citando al profesor argentino Palmiro dice con respecto a los gastos comunes lo siguiente: “los aportes de los propietarios de unidades funcionales de un edificio afectado al régimen de la propiedad horizontal, deben tomar a su cargo en proporción a sus respectivos porcentuales, sobre el total de los gastos de administración y reparación de las partes y bienes comunes del edificio….” No se habla en la doctrina de “deuda” se habla de “aportes”. En Panamá decimos contribución, esencialmente es lo mismo.
La cuota de gastos comunes es una sola, está formada por el pago mensual, ya sea ordinario o extraordinario, los recargos por pago atrasado y las multas, por mal uso de los bienes comunes según el reglamento de uso. Así lo deja claramente establecido el numeral 19 del artículo 6 de la ley 284: “Además, incluye las cuotas ordinarias y extraordinarias, las multas y cualquiera otra debidamente establecida en el Reglamento de Copropiedad o las aprobadas por la Asamblea de Propietarios, así como cualquier otra obligación económica con la propiedad horizontal que esté debidamente sustentada”. Hay otras sumas que pueden llegar a integrar la cuota de gastos comunes, de acuerdo a la nueva legislación. No vamos a analizar ese detalle en este artículo.
No existe en el sistema de PH en Panamá ni en ningún otro intereses por pago atrasado. No puede existir por el simple hecho que no se trata de una obligación financiera o el pago de una deuda. En el sistema de PH la mora en el pago de la cuota de gastos comunes genera un recargo. Este es una sanción, por el pago a destiempo de la obligación de contribuir con los gastos comunes del PH. El numeral 43 del artículo 6 dice: “Recargo: Sanción por el pago mensual tardío de la cuota de gastos comunes que puede ascender hasta un 20% de cada cuota de gastos comunes dejada de pagar”. (Énfasis propio)
El énfasis propio (resaltado) en la cita del numeral 43 del artículo No. 6 de la ley 284, de su simple lectura no deja dudas que cada cuota de gastos comunes es independiente la una de la otra. Aun cuando se deban muchas, todas ellas sumadas no hacen que se trate de una sola cuota de gastos comunes. Cada una es independiente de la otra cuota, ya sea de las anteriores o de las sucesivas. Por ello no se pueden dividir para pagar una parte de lo adeudado y dejar pendiente de pago otras partes de esa deuda, como, por ejemplo, los recargos o las multas.
La consulta que se resuelve a través de una nota de la Dirección de Propiedad Horizontal del MIVIOT afirma “que la administración, no debe ni puede tomar el dinero recibido destinado a un renglón específico para abonar otro”. Tal afirmación es alejada de la realidad jurídica de la propiedad horizontal y de la ley 284. Se basa en lo dispuesto en el artículo 1059 del Código Civil, norma que como ya hemos expuesto, no puede aplicarse en este tipo especial de propiedad.
Siendo la cuota de gastos comunes una sola, el no pago completo de esa cuota con sus recargos y multas, si procede, no extingue la obligación. Por ejemplo, si entre la cuota de gastos comunes, recargos y multa la suma a pagar asciende a B/.650 y se abonan B/.500, el propietario queda debiendo B/. 150 para esa cuota. No importa si la administración distribuye el dinero recibido entre los distintos rubros que conforman la deuda. La Administración debe considerar el monto total, no distribuir el dinero recibido en los distintos rubros que conforman la suma a pagar. En mi criterio no es ilegal ni arbitrario que la administración distribuya el monto recibido entre los distintos rubros que conforman la cuota que se está abonado, pues el resultado será el mismo, no hay pago completo.
Un ejemplo de la vida diaria para entender que la cuota de gastos comunes no es una deuda, la tenemos en el caso que entre varias personas deciden hacer un gastos y para afrontarlo hacen “una vaca”, pero cada uno aporta de acuerdo a lo que es dueño. Así es la cuota de gastos comunes, cada propietario es parte de esa “vaca” y aporta de acuerdo a lo que es dueño. (En Panamá de acuerdo a la superficie de su unidad inmobiliaria).
La consulta resuelta por la Dirección de Propiedad Horizontal, más que ayudar, lo que hace es confundir y crear dudas entre los propietarios. Urge rectificar.
