No me cabe duda que la reciente ley 284 del 14 de febrero de este año sobre propiedad horizontal es un gran avance en la actualización de este tipo especial de propiedad. En especial en lo que se refiere a las normas de protección a los propietarios, juntas directivas y administradores.
Me voy a referir a dos aspectos fundamentales de protección y que si bien ya estaba considerado en sentencias de la Corte Suprema de Justicia, que ahora esté en la norma jurídica resalta más su valor.
Por muchos años, propietarios y promotores utilizaron el secuestro de las cuentas bancarias del PH y de los bienes de los miembros de la junta directiva y del administrador, como elemento de presión para que accedieran a sus pretensiones. Lo peor es que los administradores judiciales secuestran la vida del inmueble y a sus habitantes, impidiendo el ejercicio más elemental del derecho de propiedad en un mal llamado ejercicio de la facultad de administrar el bien secuestrado.
La nueva ley deja claramente establecido lo que siempre ha sido, pero la falta de una norma expresa, limitaba su forma de entender por parte de operadores judiciales que los miembros de la junta directiva de un PH en su actuación cumpliendo el mandato de la Asamblea de Propietarios y las facultades que les da la ley, no eran más que mandatarios de la Asamblea de Propietarios y, por lo tanto, personalmente no pueden ser objeto de acciones precautorias contra sus bienes a título personal. Lo mismo pasa con los administradores. Ambos ejercen una función dentro del marco de la ley. Es como demandar a título personal un juez o fiscal porque no resolvió la causa como fue la pretensión de una de las partes.
Dice el artículo 80 de la ley 284 que la junta directiva es responsable de cumplir y hacer cumplir las decisiones de la Asamblea de Propietarios. Mientras ejecute esas responsabilidades. El artículo 83 dice que los miembros de la junta directiva “no serán responsables personal, civil, administrativa o penalmente por las actuaciones que ejecuten en el ejercicio de su cargo y por mandato de la Asamblea de Propietarios, de conformidad con la presente Ley”. No solo se hace justicia, se confirma la postura correcta.
“En efecto,—dijo la CSJ–– si los hechos de la demanda no indican que quien haya actuado en representación de una persona jurídica demandada esté vinculado a título personal con la actuación que haya realizado en nombre de la persona jurídica no debería la persona natural ser secuestrada y si el secuestro se concedió antes de que se presentara la demanda, el juez debe levantarlo, pues no puede verse afectado el patrimonio de la persona natural por hechos que se le pueden atribuir exclusivamente a la persona jurídica en cuyo nombre o representación actuó”
Este principio se aplica para todo miembro de la junta directiva y para los administradores. Con respecto a la cuota de gastos comunes, dice el artículo 6 No. 19 que estas no podrán ser objeto de gravámenes o medida cautelar por la naturaleza de estos, excepto por el incumplimiento de obligaciones adquiridas o por derecho reconocido mediante sentencia judicial. De esta manera se reconoce en la nueva ley que las cuotas de gastos comunes tiene el carácter de crédito alimentario.
