Las limitaciones de vivir en una propiedad horizontal

Las limitaciones de vivir en una propiedad horizontal

Es muy frecuente que propietarios de un inmueble sometido al régimen de la propiedad horizontal digan “esta es mi propiedad y hago lo que me da la gana”.

Con esta afirmación, el propietario se está refiriendo al concepto clásico de la propiedad, la que da derecho al uso y abuso. Es el concepto clásico de propiedad, el que heredamos del derecho romano, pero que ya venía entendiéndose de esa manera desde la misma existencia del ser humano.

El dueño del suelo, decían los romanos, lo es hasta el cielo y hasta el infierno, dando a entender lo abarcador que es la propiedad. Obviamente se está refiriendo a la propiedad inmobiliaria, pero que es abarcador a todo tipo de bien.

El concepto de propiedad ha evolucionado. Hoy día es un derecho constitucional. Así, el artículo 47 de la Constitución Nacional dice: “Se garantiza la propiedad privada adquirida con arreglo a la ley por personas jurídicas o naturales”. El derecho de propiedad se ejerce de acuerdo a lo que determine la ley. No es necesario que se diga conforme lo determina la ley. Se entiende que no puede ser de otra manera.

En materia de propiedad horizontal, lo que todo propietario debe entender es que se trata de un tipo especial de propiedad. Lo dice el artículo 1 de la Ley 31 de 2010. Al decir la ley “un tipo especial de propiedad” se está señalando que no es una propiedad igual a otra, que no es un derecho que se ejerce sin limitaciones. No hay pleno ejercicio de los derechos individuales, no es un régimen de plenas libertades.

Este tipo de propiedad está sometida a muchas restricciones en cuanto al ejercicio del derecho absoluto de propiedad, que tiene su origen en la necesidad de convivir en comunidad y compartir bienes que son de todos en una proporción que se denomina coeficiente de participación.

Aun cuando el propietario viva aislado en su unidad inmobiliaria, tiene una vida en convivencia que se da con solo utilizar bienes comunes, como puede ser un pasillo, el elevador, la seguridad, los estacionamientos, etc.

El que adquiere una unidad inmobiliaria sometida al régimen de la propiedad horizontal, consiente o inconscientemente queda sometido a las limitaciones de ese tipo especial de propiedad.

Ignacio Alfaro, abogado de Costa Rica, en su obra Nuevos condominios, nuevas administraciones, dice: “Cuando se adquiere un condominio se toma la decisión de imponerse una serie de limitaciones en su derecho de propiedad. Es claro que estas limitaciones no siempre son un acto consciente”.

Las limitaciones comienzan por las que señala la ley, luego las que impone el reglamento de copropiedad, sigue por las que señala el reglamento de uso, y en algunos edificios hasta un reglamento interno.

Hay otra limitación al derecho absoluto de propiedad que se entiende obvia y que no está necesariamente escrita en los documentos citados, que viene dada por el destino del inmueble y por los planos aprobados.

El destino del inmueble es un requisito esencial en la aprobación del reglamento de copropiedad; así lo dispone el artículo 43 No. 2 de la Ley de Propiedad Horizontal cuando menciona que el reglamento debe contener el uso o los usos a que se destinará la propiedad.

Para el caso de viviendas, por ejemplo, al vivir en una de ellas se aceptan las normas de convivencia que impone la sociedad y el medio ambiente en que se vive.

Aun cuando la ley no lo diga expresamente, es evidente que entre vecinos no se permite actividades que impliquen, como dice Nelson G. A. Cossari, en su obra Daños por molestias intolerables entre vecinos, “inmisiones indirectas, es decir, las penetraciones que sufre una finca como resultado de la entrada de agentes tales como ruidos, polvo, vibraciones, gases, olores, calor, cenizas y otros similares, provenientes de actividades que se desarrollan en inmuebles vecinos y que resultan nocivos para el predio o para la salud de las personas…”.

Si el inmueble se diseña de una determinada manera y los planos se aprueban con ese diseño, no puede ni el promotor ni el propietario variarlos, ni siquiera en la etapa de construcción. Tales cambios implican que se requiere de una aprobación adicional del Municipio respectivo, pero el promotor debe tener en cuenta los posibles daños que se causen a los vecinos.

Tal es el caso de inmuebles que se modifican para colocar ductos de aire acondicionado central. En la mayoría de los casos, el inmueble no se diseña para ese propósito, ello porque la humedad y la temperatura ambiente del país hará que las losas superiores o inferiores produzcan una condensación al contacto del aire frío con el aire caliente en perjuicio de las fincas vecinas.

Este tipo de limitación no está en ninguna ley. Está en los principios de este tipo especial de propiedad que obliga al propietario a no hacer nada que solo le procure beneficios en perjuicio de los demás propietarios.

La adquisición de la propiedad horizontal implica deberes a la par que derechos, pero el o los propietarios tienen deberes para con sus vecinos, así no se conozcan o no hagan ningún intento por conocerse.

En materia de propiedad horizontal, el derecho de propiedad no es absoluto, tiene muchas limitaciones, prohibiciones y restricciones como en ningún otro tipo de propiedad, en donde el derecho de propiedad se ejerce atendiendo a normas escritas, expresas y normas tácitas que se derivan de la normal y usual convivencia de los seres humanos en convivencia.

En propiedad horizontal no puede aceptarse lo que algunos propietarios dicen que “la propiedad es mía y hago lo que me dé la gana”. Aquí cobra vigencia y se hace realidad lo que dijo Benito Juárez: “El respeto al derecho ajeno es la paz”.

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