La estrategia para promover inmuebles se inclina por el arrendamiento o Leasing Inmobiliario, una opción que ha cobrado más fuerza ante el exceso de oferta que hay en el mercado.
A pesar de que Panamá fue uno de los países más agresivos en su respuesta a la pandemia del COVID-19, se espera que el mercado inmobiliario de Panamá emerja de esta pandemia en el corto a mediano plazo con daños mínimos.
No es secreto que durante mucho tiempo inversionistas extranjeros han elegido Panamá por razones que incluyen, entre otras, el acceso a construcciones de primera línea, la familiaridad y seguridad de trabajar en un entorno de dólares estadounidenses, un gobierno estable y su ubicación ideal como el hub de las Américas. En el sector inmobiliario panameño, la pandemia ha cambiado la forma en que se venden las propiedades, adaptándose a una nueva realidad que ha impulsado alternativas innovadoras y listas para usar.
Antes de la pandemia era poco común que los desarrolladores ofrecieran acuerdos de alquiler con opción a compra; pero ahora el mercado lo ve como una opción atractiva para los compradores. Ante este panorama, la Asamblea Legislativa de Panamá el pasado 16 de noviembre de 2020 emitió la Ley 179 que regula el arrendamiento financiero de bienes inmuebles y dicta otras disposiciones, el cual fue producto de una iniciativa legislativa propuesta por el Poder Ejecutivo. El régimen es aplicable a las viviendas, locales comerciales e industriales existentes o futuros, incluidos las galeras y espacios de oficinas.
Mediante este régimen, las partes pueden acordar la adquisición de un inmueble por parte del arrendador financiero (persona jurídica) autorizado por la Ley para su posterior arrendamiento a favor del arrendatario financiero (que puede ser persona física o jurídica) a cambio de alquileres por un plazo convenido que no puede ser inferior a cinco años. Al final del plazo, el arrendatario financiero puede ejecutar una opción de compra sobre el inmueble por su valor residual o por el precio pactado en el contrato, o devolver el inmueble al arrendador financiero o incluso ambas partes pueden acordar un plazo adicional de arrendamiento.
La Ley 179 establece una serie de beneficios fiscales tanto para el arrendador financiero como para el arrendatario financiero que hacen atractivo este régimen, entre los que destacan:
Si bien los intereses y alquileres pagados durante el arrendamiento financiero serán considerados como ingresos gravables para el arrendador financiero, y por tanto sujetos al Impuesto a la Renta y otros impuestos estipulados en el Código Fiscal, los pagos de primas de seguros sobre la propiedad inmobiliaria y cualquier otro gasto incurrido por éstos para el uso y preservación de la propiedad inmobiliaria se pueden imputar como gastos deducibles a fines del impuesto sobre la renta;
Los intereses y la porción de los alquileres correspondientes a intereses que los arrendatarios financieros paguen por razón del arrendamiento financiero pueden ser considerados un gasto deducible si éste es el deudor solidario de la obligación garantizada, y el monto anual a deducir no exceda de quince mil dólares ( $ 15,000.00). Sin embargo, si el valor de la propiedad es menor a doscientos mil dólares ($200,000.00), el arrendatario podrá deducir hasta el 15% del componente de capital vinculado al alquiler mensual, pero solo durante los primeros cinco años desde la firma del contrato de arrendamiento financiero.
Las rentas pagadas bajo el arrendamiento financiero de bienes inmuebles no estarán sujetas al pago del Impuesto de Transferencia de Bienes Muebles y Servicios (ITBMS) por un período de cinco años contados a partir de la entrada en vigor de la Ley 179;
El arrendatario financiero será responsable del pago de cualquier impuesto, tasa, gravamen, contribuciones, multas, sanciones, infracciones o penalizaciones sobre el bien inmueble o que deban pagarse por su uso o tenencia;
Todo bien inmueble que al finalizar el contrato de arrendamiento financiero sea transferido al arrendatario financiero o al beneficiario que éste designe para efectos sucesorios, no estará sujeta al impuesto de transferencia de bienes inmuebles (ITBI). No obstante, si al final del contrato el arrendatario financiero cede el inmueble a favor de un tercero, se deberá pagar el ITBI;
Las operaciones de arrendamiento financiero de bienes inmuebles para financiar la adquisición de inmueble destinados a fines agropecuarios, de vivienda principal, de entidades sin fines de lucro y del sector público, estarán exentas del pago del Fondo Especial de Compensación de Intereses (FECI) por un período de diez años;
Los arrendamientos financieros de bienes inmuebles o fideicomisos en garantía ubicados en el Conjunto Monumental Histórico del Casco Antiguo de la Ciudad de Panamá gozarán de los beneficios previstos en la Ley 136 de 2013 y su reglamentación, para los préstamos hipotecarios preferenciales para la rehabilitación y puesta en valor del Conjunto Monumental Histórico del Casco Antiguo.
Finalmente, las autoridades se encuentran trabajando en la normativa que desarrollará lo dispuesto en la Ley 179 de 2020, por lo que vienen recibiendo retroalimentación del sector inmobiliario del país con miras a implementar los mecanismos previstos en este régimen y así comenzar a revitalizar la industria inmobiliaria.
