Y ahora, una cuota extraordinaria

Cuando se presentan imprevistos en una propiedad horizontal se cubren en la mayoría de los casos con cuotas extraordinarias. El incumplimiento de estos pagos también genera morosidad y otras consecuencias.

Martes Financiero.LA PRENSA/ David Mesa

En una reunión de asamblea de propietarios había una discusión sobre estar al día. Los que no habían pagado la cuota extraordinaria, pero si la ordinaria alegaban que estaban al día.

Por lo tanto reclamaban su derecho a participar en la reunión con derecho a voz y voto. Pedían que se les eliminara el recargo por mora en el pago de la cuota extraordinaria, ya que esta es diferente a la ordinaria y la ley no faculta al cobro de intereses por mora en el no pago puntual de la “cuota parte” del pago extraordinaria.

El argumento se centraba en que el artículo 90, párrafo final, dice que podrá cobrarse un recargo de hasta un 20% sobre la cuota de gastos comunes dejada de pagar y, en consecuencia, esa norma no hace referencia a la cuota extraordinaria. Este tipo de discusión es bastante común. Sobre todo cuando el intérprete se apega al texto de la norma, como decían los antiguos intérpretes, son literalistas.

Cuando se habla de expensas comunes o de gastos comunes hay que tener en cuenta que esa frase se refiere al gasto que es común a todos los propietarios y que debe ser a cargo de todos los propietarios. En el sistema panameño, por metros cuadrados y en los sistemas más racionales, por coeficiente de participación.

Cuando se habla de cuota común ordinaria nos estamos refiriendo al pago que se repite periódicamente, constante en la línea del tiempo, que se origina con normalidad o previsibilidad.

Esto no significa que tiene que ser mensual. Puede ser bimensual, trimestral, etc. Lo que lo determina es su pago previsible y periódico, cuyo destino es para cumplir con obligaciones que se originan en los bienes comunes. Por lo tanto, las expensas comunes además de comprender los gastos ordinarios y/o periódicos incluyen los extraordinarios, los imprevistos y los urgentes.

Así tenemos que la cuota extraordinaria no es una cuota distinta a la ordinaria. Lo que la distingue de la ordinaria es que su destino esta previsto y su periodicidad es limitada en el tiempo. Los pagos que se hacen para o en ocasión de los bienes comunes serán siempre comunes. Comunes a todos los propietarios, independientemente si se usan o no los bienes comunes. Solo cabe distinguir que así como común significa a todo los propietarios, también significa que todos ellos reciben los mismos servicios.

La cuota extraordinaria no es diferente jurídicamente a la ordinaria. Una vez aprobada la cuota extraordinaria, esta se convierte en parte de la cuota ordinaria. En este escenario la cuota ordinaria tendrá dos componentes: uno fijo y que se extiende de manera previsible en el tiempo y el otro componente es temporal que se extiende por el plazo que ha señalado la asamblea de propietarios al momento de su aprobación.

El artículo 5 numeral 13 de la Ley 31 de 2010 señala claramente que la cuota de gastos comunes “incluye las cuotas ordinarias y extraordinarias, las multas y cualquier otra debidamente establecida en el reglamento o adoptada por la asamblea”.

Por ello, el artículo 90 menciona las cuotas de gastos comunes, luego unas cuantas palabras más adelante usa el término genérico de “expensas” y autoriza al cobro del recargo de hasta del 20% sobre la cuota de gastos comunes dejadas de pagar. Este artículo es concordante con el numeral 13 del artículo 5.

Como no se trata de dos cuotas diferentes, el no pago de la porción de la cuota extraordinaria en el plazo previsto da lugar al cobro de intereses. Pero en este caso hay que sumar la cuota ordinaria y la extraordinaria, ambas, como queda dicho, forman una unidad. Las expensas comunes comprenden gastos ordinarios o periódicos.

¿Qué gastos u obligaciones de pago quedan comprendidos en las cuotas ordinaria y extraordinaria? El artículo 5, numeral 13 contiene una lista de los gastos que se cubren con la cuota. Pero el artículo 23 que complementa al artículo ya citado menciona una frase que no puede pasar desapercibida: “gastos necesarios”.

¿Cuáles son los gastos necesarios?, ¿hasta dónde se califica un gasto como necesario?, ¿quién determina qué gasto es necesario? El término de “gastos necesarios” hay que interpretarlo lo más amplio posible, ya que la finalidad última del concepto va dirigida a un beneficio común, a pagar gastos que están directamente relacionados con el o los bienes comunes y los beneficios comunes que reciben los propietarios.

Lo anterior tiene una importancia fundamental, pues la ley presume que todo gasto en que incurra la propiedad horizontal (PH) es un “gasto necesario”, puesto que el “gasto necesario” va dirigido a conservar el valor de la propiedad o incrementarlo, o a proporcionar cierta comodidad, amenidades y seguridad a los propietarios.

Lo mismo pasa con la cuota extraordinaria. Esta debe responder a un criterio de imprevisto o urgente. La ley no nos da luces sobre lo que debemos entender por gasto imprevisto o urgente, pero podemos entender que el gasto imprevisto es el que no está contemplado en el presupuesto aprobado por la asamblea de propietarios y que se presenta de repente, en forma casual.

El gasto urgente será aquel impostergable; el que hay que realizar de inmediato. Tal puede ser el pago de indemnizaciones que haya ordenado un juez y que corre a cargo del PH.

Tal puede ser el reemplazo de un equipo del PH que no puede esperar la aprobación del próximo presupuesto; como por ejemplo el reemplazo inmediato de la planta de energía eléctrica o el reemplazo de alguno de sus componentes, que de no realizar el cambio impide el funcionamiento del equipo.

En una definición de un gasto imprevisto y uno urgente queda un amplio margen para la subjetividad, pero le toca a cada PH a través de su junta directiva definir lo imprevisto o lo urgente, habida cuenta de que es a ese ente de la propiedad horizontal al que le tocará hacer el desembolso.