En materia de propiedad horizontal no está claro que tipo de derecho tiene el promotor de un inmueble luego que se forma la asamblea de propietarios.
La Sala Tercera de la Corte Suprema de Justicia en sentencia del 31 de mayo de 2019 perdió una maravillosa oportunidad para hacer docencia sobre temas muy sensibles en propiedad horizontal que hasta ahora han sido muy mal interpretados y pesimamente analizados.
Se perdió la oportunidad de analizar sobre las llamadas reservas del promotor, qué tipo de derecho es; si puede o no el promotor subsistir como tal después que el reglamento de copropiedad ha sido inscrito en el Registro Público y ha nacido jurídicamente una persona jurídica distinta a él que se llama Asamblea de Propietarios. Se perdió la oportunidad de analizar si puede esa persona que fue promotor y ahora es un copropietario, tener derechos sobre la voluntad de los propietarios y sobre sus bienes comunes bajo la fórmula muy común por parte de los promotores, de la reserva. La propiedad horizontal es un derecho real.
Por ello la doctrina habla del derecho real de la propiedad horizontal y como tal debe recaer sobre una cosa, en este caso sobre un inmueble. En Panamá los promotores, el Ministerio de Vivienta y Ordenamiento Territorial (Miviot) y el Registro Público han entendido que ‘la reserva’ es un modo de adquirir la propiedad. Los derechos reales solo pueden ser creados por ley y por ello su número es limitado.
A la Sala le correspondía definir si el promotor subsiste o no aun después de inscrito el reglamento de copropiedad. Este es un tema esencial para este tipo de propiedad.
La Ley 31 de 2010 en los diversos artículos que menciona la palabra reserva, en ninguno de ellos se refiere a otorgar un derecho de propiedad sobre determinado bien y menos a sustituir la voluntad de los propietarios sobre bienes que son comunes. En el artículo 43 No. 13 de esa ley, se refiere a la ‘descripción’ de tales reservas con un período de 10 años de vigencia.
El artículo 95 No. 4 se refiere a ‘información’ que se impondrá sobre azoteas, sótanos, fachadas, servidumbre y otros. También señala los terrenos adyacentes para continuar con futuras etapas de la propiedad horizonta. En la primera situación, se trata de “descripción , en la segunda de “información”, no de propiedad sobre esos bienes.
Pero el análisis de la Sala Tercera también nos lleva a otro extremo: la voluntad de los propietarios sobre un bien común es sustituida por la voluntad del que fue promotor y que ya no lo es. La Sala Tercera le da vida al promotor más allá de su existencia jurídica y lo pone por encima del derecho de propiedad que tienen los propietarios.
Otro aspecto muy interesante en esta sentencia es la opinión del Procurador de la Administración. También confunde la “información sobre reservas”, con el derecho de propiedad o bien con el derecho del promotor de no tomar en cuenta la voluntad de los propietarios. Y si la información fuera jurídicamente aceptable como un modo de adquirir un bien que ya está en cabeza de los propietarios, ¿cómo se ejecuta ese derecho?
El Procurador de la Administración se refiere a que los propietarios aceptaron ‘en sus respectivos contratos de compraventa’, la legitimidad de las reservas a favor del promotor. Se olvida el Procurador de la Administración que el contrato de compraventa es un contrato de adhesión en el sentido que el comprador no puede modificar ninguna de sus cláusulas.
También se olvida que el Promotor redacta, prepara y presenta en solitario el Reglamento de Copropiedad, aun antes de que exista la persona jurídica denominada Asamblea de Propietarios. Es, en el fondo, otro contrato de adhesión. Se olvidó el Sr Procurador de la Administración que para que se den los elementos de la teoría de los Actos Propios, se requiere que: el acto haya sido ejecutado con “plena libertad de criterio y voluntad no coartada”. Lo que no sucede en este caso, ya que los propietarios no pudieron libremente concertar los términos y condiciones de su contrato, ni de promesa, ni de compraventa ni los términos del Reglamento de Copropiedad.
En definitiva la Sala Tercera, dejó pasar una magnifica oportunidad, para hacer doctrina y docencia en materia de propiedad horizontal. El panorama sigue oscuro.
