Un tiempo para debatir sobre propiedad horizontal

El 26 y 27 de abril se celebró en esta ciudad el 4to Simposio de Propiedad Horizontal, al cual asistieron administradores de Panamá, Colombia, Puerto Rico, Costa Rica y México. Por Panamá asistieron profesionales de diversas disciplinas que aprovecharon las charlas de los mejores expertos de Colombia, Costa Rica, México y Panamá. Más de nueve charlas y mesas temáticas que contribuyeron a hacer de este simposio un evento de gran éxito. El próximo simposio será en Santiago de Chile en abril de 2020.

Entre los temas a desarrollar me tocó el referente a los bienes comunes. Aunque parece un tema fácil, aún muchos administradores tiene dificultad para saber cuáles son los bienes comunes, máxime cuando la ley no los llega a mencionar todos.

Para el administrador y para el estudioso de esta materia, lo primero que debe entender es que la propiedad horizontal no es una propiedad común y corriente, tal como podría ser, por ejemplo, una casa individual en un barrio clásico, como San Francisco o Betania.

La Propiedad Horizontal (PH) es una propiedad especial, como dice el artículo uno de la Ley 31 de 2010. Para su existencia requiere que conjuntamente con la propiedad individual exista una copropiedad sobre bienes comunes y estar sometida a un reglamento de copropiedad y además, en la mayoría de los casos, a un reglamento de uso.

Como propiedad especial que es, existen solo dos tipos de propiedad, la privada y la común. La propiedad privada es la que tiene un número de finca y está, como consecuencia de ello, inscrita en el Registro Público. Por esa razón cada una de las distintas partes en que se divide un inmueble sometido a este régimen se llama unidad inmobiliaria, la que para su existencia legal requiere necesariamente de su inscripción en el Registro Público.

Como consecuencia de la anterior, la propiedad común, los llamados bienes comunes son todos aquellos que no tienen un propietario inscrito. Estos bienes pueden ser tanto inmuebles como muebles, en cambio los bienes privados siempre serán bienes inmuebles.

En la tabla de valores de un inmueble sometido al régimen de la propiedad horizontal, todas las unidades inmobiliarias están distribuidas al cien por ciento, y los bienes comunes, de acuerdo a esa misma tabla, también están distribuidos al cien por ciento.

La pregunta que surge es: ¿de dónde pueden salir “las reservas del promotor”? Esas reservas son por lo general sobre estacionamientos y depósitos, pero como estos no tienen número de finca son, por deducción lógica, bienes comunes.

Podemos concluir que bienes comunes son todos aquellos que en un régimen de propiedad horizontal no tienen un propietario inscrito, ya sean bienes muebles o inmuebles.

También expuse que cuando se ve un edificio en construcción, todo lo que vemos son losas y columnas, elementos esenciales en todo edificio. Estos bienes están incluidos en los artículos 15 y 16. El artículo 15 lo menciona en el numeral dos, que dice “los bienes necesarios para la existencia, seguridad … y funcionamiento de las unidades inmobiliarias. Lo vuelve a repetir en el artículo 16, en el numeral uno, cuando dice: “los cimientos, columnas, vigas, y otras partes estructurales…”

Las losas de todo edificio son esenciales para la existencia del edificio y son partes estructurales. Las losas que son piso y techo de toda unidad inmobiliaria, incluyendo la terraza, son bienes comunes. El balcón no es una losa distinta, la terraza tampoco.

El balcón sobresale del muro perimetral de cada unidad inmobiliaria, es además fachada, elemento por definición común. Por ello el balcón es un bien común de uso exclusivo, pues solo se puede acceder a él a través de la respectiva unidad inmobiliaria.

La mayoría de los administradores consideran la superficie que ocupa el balcón para incluirlo en los metros cuadrados que ocupa la unidad inmobiliaria para cobrar gastos comunes. Esto es un error. No hay que confundir el valor comercial de la unidad al momento de su venta con la superficie que ocupa la misma unidad. Ningún gasto común puede incluir la fachada del inmueble, en el caso del balcón, si se incluye, se le está cobrando al propietario por fachada y no por área efectiva de superficie que tiene su unidad inmobiliaria.

Igual fenómeno ocurre con las llamadas terrazas. No forman parte de la unidad inmobiliaria, aunque he visto algunos reglamentos que dicen que sí forman parte de la unidad inmobiliaria y se pretende cobrar gastos comunes por su superficie. Es un error, es en todo caso, un bien común de uso exclusivo, siempre y cuando se pueda acceder a ella a través de la unidad inmobiliaria.

Las azoteas son otro bien común. Lo es porque es otra losa más. De lo único que se puede disponer de ella es un uso exclusivo, pero no se puede construir sobre ella, ya que en ese caso se está construyendo sobre un bien común y por el principio de accesión, todo lo que se construya o instale fijo sobre su superficie pasa a ser un bien de propiedad de los dueños de esa losa, que son todos los propietarios del inmueble.

En las mesas temáticas me tocó hablar sobre la responsabilidad de la junta directiva de un PH. Manifesté que hay que hacer una distinción. Las asambleas de propietarios son entes de dirección y las juntas directivas son entes de ejecución. Las obligaciones de la junta directiva son obligaciones de hacer, con una excepción que corresponde al artículo 62, No. 1 de la Ley 31 de 2010, en donde la junta directiva actúa como mandatario de la asamblea de propietarios y ahí se abre el abanico de responsabilidades de la junta directiva, la cual deberá actuar y regirse por las normas de contrato de mandato que regula el Código Civil.

En resumen, el 4to Simposio de Propiedad Horizontal fue un evento exitoso, nos sirvió como una buena experiencia para organizar otros a nivel nacional y para formar a los administradores de propiedad horizontal como profesionales de esta actividad.

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