Responsabilidad de la junta directiva

La asamblea de propietarios es el ente orgánico superior en un inmueble sometido al régimen de la propiedad horizontal. La ley lo define como “el máximo organismo de gobierno dentro del régimen de propiedad horizontal”.

Cabe una pregunta: ¿puede la asamblea de propietarios estar en el día a día de los diversos problemas y situaciones a que se ve sometido un inmueble regido por la Ley de Propiedad Horizontal?

No es un misterio para nadie que no es nada fácil lograr un cuórum legal para una asamblea de propietarios. A la indiferencia de los propietarios por los asuntos del inmueble donde habitan, hay que sumarle lo burocrático que es hacer las convocatorias, los plazos para la citación, que son muy largos, entre otros factores, los cuales dificultan las citaciones. Esto sin contar la imposibilidad y el desgaste que produce reunirse en asambleas frecuentemente. Si una simple citación para una asamblea ordinaria anual es toda una aventura, una convocatoria para una asamblea extraordinaria es aun mayor.

De acuerdo con notas y publicaciones a mano, esta realidad no es solo en Panamá. Es muy generalizada en este tipo de propiedad. En algunos países, la ley le permite a la junta directiva imponer fuertes multas y hasta la privación de ciertos derechos en el uso de los bienes comunes a los propietarios que no asisten a las reuniones o no envían un representante.

La ley le señala a la asamblea de propietarios una finalidad específica: “velar por el mantenimiento y la buena administración [de los bienes comunes] de la propiedad horizontal, así como el ahorro, a fin de contar con los fondos para la preservación del bien común, y no el lucro”.

Parece una función muy específica y a la vez muy genérica. En realidad hay más, pues la misión esencial es mantener el inmueble en condiciones habitables, de confort, de seguridad, de protección, y que se le garantice al todos sus propietarios y residentes el respeto a sus derechos inalienables como personas. No sin dejar de lado que también es una función muy importante procurar que el inmueble no pierda valor, cuidar el patrimonio de los propietarios.

La asamblea de propietarios tiene una función de dirección y no de ejecución. Señalar en líneas generales todo lo relacionado con el funcionamiento normal y habitual del inmueble, siempre dentro de los límites que impone la ley y el reglamento de copropiedad.

La función de ejecución le corresponde a la junta directiva.

El intérprete de la ley no puede pretender que una decisión de la junta directiva que no esté expresamente tomada en una asamblea ordinaria o extraordinaria de propietarios carece de valor. Si la actuación está dentro de las facultades legales y las que señala el reglamento de copropiedad, esa decisión es legítima y obligatoria.

El artículo 49 de la Ley de Propiedad Horizontal dice que “La administración y conservación de los bienes comunes de la propiedad horizontal corresponderá a la asamblea de propietarios, que será representada por su junta directiva”.

El artículo 55 de la Ley 31 de 2010 no deja dudas sobre el rol de la junta directiva. Dice la norma: Para los efectos de la asamblea de propietarios y de la administración del bien sujeto al régimen de la propiedad horizontal, se elegirá una junta directiva …”. Lo anterior es confirmado por el artículo 62 No. 1 de la Ley 31 de 2010, que le asigna funciones y facultades a la junta directiva: El numeral uno de ese artículo dice: Representar a la asamblea de propietarios.

Las facultades y funciones que se señalan en el artículo 62 no son taxativas. De esas funciones y facultades hay obligaciones de dar, hacer y no hacer. Casi todas ellas son obligaciones de hacer. Pero las obligaciones de dar y no hacer pueden quedar dentro de las genéricas que contiene el artículo 62 No. 1.
Todo lo actuado por la junta directiva lo es en nombre y representación de la asamblea de propietarios, como una facultad delegada y como tal solo la asamblea de propietarios puede desautorizar lo que ha realizado la junta directiva. Podemos afirmar que la junta directiva en ejercicio de sus funciones actúa como un mandatario de la asamblea de propietarios. A falta de instrucciones expresas, le corresponde al mandatario hacer todo lo que según la naturaleza del negocio haría un buen padre de familia, de acuerdo con el contrato de mandato, que en Panamá está en los artículos 1,400 y siguientes del Código Civil.

La facultad de mandatario de la asamblea de propietarios está señalada y de manera redundante en el artículo 62, primer párrafo, al indicar que la junta directiva “será responsable de cumplir y hacer cumplir las decisiones de la asamblea de propietarios en lo referente a la administración y conservación de los bienes comunes”. Pero resulta obvio en la naturaleza jurídica de este ente orgánico de la propiedad horizontal, que sus facultades abarcan más de las de administración y conservación.

La actuación personal de los miembros de la junta directiva no está expuesta a reclamos civiles o penales, siempre y cuando su actuar sea dentro de las facultades que señala la ley, pues como dijo la Corte Suprema de Justicia de Panamá en su sentencia del 28 de diciembre de 2017 —Gaceta Oficial No. 28509–A de 20 de abril de 2018—, “…no puede verse afectado el patrimonio de la persona natural por hechos que se pueden atribuir exclusivamente a la persona jurídica en cuyo nombre o representación actuó. De hacerlo, el juez o tribunal incurriría en un incumplimiento de su deber de garantizar los derechos individuales, que establece a todas las autoridades —incluidas las judiciales— el artículo
17 de la Constitución, que infringe a su vez el derecho a la propiedad privada, lo cual sería un despropósito y conllevaría una aplicación arbitraria de las normas examinadas del Código Judicial”.

Salvo que el director individualmente o colectivamente en su actuar lo haga con dolo o negligencia y afecte el patrimonio o la persona del propietario o los bienes comunes, podrá ser demandado, en cuyo caso la carga de la prueba recae en el demandante o el querellante.

No puede pretenderse que para toda actuación de la junta directiva se requiere de la autorización expresa de la asamblea de propietarios. El texto de la ley es claro: “hacer cumplir las decisiones de la asamblea de propietarios”. Lo anterior significa, si ese fuera el caso, que la asamblea como mandante tiene previamente que haberle dado a la junta directiva ciertas o específicas instrucciones. A falta de ellas, las facultades de la junta directiva son muy amplias, pero enfocadas principalmente en la administración, protección y conservación de los bienes comunes.

La asamblea de propietarios puede otorgarle otras facultades, tareas y funciones a la junta directiva, pues las listadas en el artículo 62 no son taxativas. Puede darle funciones distintas a las que están listadas en el artículo mencionado. Algunas facultades pueden ser otorgadas de manera tácita, al no revocar decisiones de la junta directiva que le sean contrarias a su propósito legal.

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