Usted compra una unidad inmobiliaria en un edificio. Esa unidad inmobiliaria se le conoce comúnmente como departamento, pero en realidad ¿usted qué compró?
Veamos: lo que comúnmente llama su “piso”, es una losa, y también representa un bien común esencial. Además es el techo del vecino de abajo. Lo que llama su “techo”, otra losa, es el piso del arriba. Ambas losas son bienes comunes esenciales.
Esos bienes son aquellos sin los cuales no puede existir la edificación, no se concibe el edificio sin ellas ya que son fundamentales para la integridad y existencia del inmueble.
Si su unidad inmobiliaria está a nivel de suelo, su piso no deja de ser una losa, no pierde su naturaleza jurídica por no tener otra unidad inmobiliaria debajo de esa losa.
Las paredes: en la parte que colinda con la fachada y la que colinda con los pasillos son muros maestros o soportantes, sirven para ayudar en el soporte de las losas superiores. Ambas son fachada, una por la parte exterior, es decir la fachada externa y la otra por la parte interior o fachada interna.
También elementos comunes. Si no son exactamente esa paredes, lo son las del frente y las de atrás, pero todo “departamento” o unidad inmobiliaria tiene muros maestros que ayudan a soportar el peso de la losa superior. Frente a usted y a sus espaldas tiene otra pared, que limita con las unidades inmobiliarias vecinas, ambos son elementos comunes esenciales.
Esos muros o paredes que considera suyas, no lo son, además de cumplir la misión señalada, por ellos pasan fluidos de todo tipo a través de tuberías. Esas tuberías son elementos comunes. La pared es solo el medio a través del cual “corren” o “transitan” esos elementos comunes.
Si compró un piso que es una losa, un techo que es otra losa, paredes que son muros maestros, ¿Qué tengo materialmente? Tiene todo lo que está fijado en el piso y el techo y lo que que comparto de bienes comunes.
Lo que se forma entre la losa superior e inferior y los muros maestros es un cubo de aire. La unidad inmobiliaria está conformada por un espacio, por un cubo de aire delimitado por los planos horizontales y verticales, que conforman un perímetro.
La propiedad horizontal toma su nombre por razón de los planos horizontales en que está dividido el inmueble, en este caso un edificio; limitado por la paredes perimetrales que están en el horizonte del que está parado sobre la losa que llamamos piso.
Como accesorio le pertenecen al titular en forma exclusiva, lo que se coloque sobre el piso y el techo. En el piso, mosaico, granito o mármol, para citar un ejemplo. En el techo, lo que coloque sobre él, ya sea gypsum, lámparas, etc., instalaciones sanitarias, las tuberías de agua y electricidad en la parte que sale a la unidad. Pertenecen a la unidad inmobiliaria las paredes interiores que dividan los ambientes, siempre que no cumplan la función de sostén.
El balcón no existe por si solo. Es la losa inferior que sirve de suelo o piso a la unidad inmobiliaria, específicamente es una extensión de la misma. Por tener la naturaleza material y jurídica de la losa, es un bien común. Si ese balcón se cierra, pasa a ser parte del cubo de aire que es la unidad inmobiliaria. Lo que la diferencia del resto de la unidad es que está abierta, no hay una pared perimetral que la cierre y mientras permanezca así, es balcón. Además es un elemento esencial de la fachada, esta también es un bien común.
El balcón es una continuación del plano horizontal, esto es la losa que forma el “piso” de la unidad. También es común las barandas ancladas a la losa, por ser un bien inmueble por adherencia. Lo que pertenece al propietario de la unidad es lo que se coloque sobre la losa, mosaico, granito u otro elemento.
En materia de Propiedad Horizontal lo común es la regla general, por ello, en caso de duda el balcón debe considerarse común, salvo que se encuentre completamente dentro de la unidad inmobiliaria y en ese caso, ya no es balcón.
Si el balcón es común lo lógico es que sea de acceso a todos los propietario o residentes del inmueble. Pero no se concibe razonablemente hablando que puede ser usado por cualquier persona del inmueble y en cualquier momento. Un uso de esa manera significa invadir el espacio privado anterior al balcón que es una unidad inmobiliaria privada.
El sistema blinda esa posibilidad y lo hace un bien común de uso exclusivo. No es necesario que así se diga expresamente en el reglamento de copropiedad. Los bienes son comunes por dos razones:
1) por disponerlo así el reglamento,
2) por su ubicación o acceso al mismo.
Por bienes comunes, que por su ubicación son uso exclusivo, debemos entender aquellas partes del edificio que no pueden usarlas todos los copropietarios.
Este uso exclusivo conlleva responsabilidad para el que tiene ese beneficio: el mantenimiento corre por su cuenta. Hay excepciones a esta regla. Así tenemos que cuando la reparación no tiene como origen el uso que le haya dado el propietario, la reparación corre por cuenta del inmueble. El daño a reparar puede tener su origen en un vicio de la construcción o bien en un desgaste natural por el transcurso del tiempo.
Si el vendedor incluyó el balcón como parte de la unidad inmobiliaria, no significa que el balcón se convierte por arte de una Escritura Pública en un bien privado; menos que por arte de esa Escritura deja de ser balcón, deja de ser parte de la losa y deja de ser parte de la fachada. Su naturaleza de bien común no cambia. Y, por ser bien común, no paga gastos comunes; ningún bien común lo paga.
¿Cuál es la situación de los patios solares o patios de luz, jardines y patios interiores?
Sabemos que el suelo, lo que jurídicamente es finca es un bien común esencial. No puede existir un inmueble que no esté levantado sobre esa superficie. El suelo es el único bien que en propiedad horizontal siempre es y será común esencial. En el caso particular de Panamá hay una excepción. Se trata de la Zona Libre de Colón, en donde el suelo es propiedad del Estado y lo edificado es propiedad particular. En este caso tenemos un derechos real de superficie. Pero esta excepción no es objeto de este análisis.
Al edificarse el inmueble sobre la superficie sólida del suelo no se ocupa, por regla general, el 100% del ese suelo. Hay partes o secciones que quedan libre de toda construcción. El bien común es toda la finca incorporada al régimen de la propiedad horizontal, incluyendo las partes no edificadas o los llamados sobrantes de construcción. La extensión del suelo sobre el cual se asienta el inmueble, dependerá del título inscrito en el Registro Público.
Esas partes no construidas también son fachada y también tiene sobre ella el derecho al vuelo en toda su extensión, en líneas verticales hacia el cielo.
¿Qué son lo patios solares? Son espacios internos no construidos ubicados en planta baja cuya función y destino es proporcionar aire, ventilación y luz al resto del edificio, en especial a las unidades inmobiliarias cuyas ventanas miran hacia ese patio. Por su ubicación están accesible solo a los propietarios de planta baja y ello le da la característica de bien común de uso exclusivo.
Jardines: Son espacios abiertos destinados al cultivo de plantas para darle belleza al inmueble y agregar una cara amable a todos los residentes y transeúntes. El algunos países el Municipio respectivo exige que cada edificio tenga un jardín al frente como parte del ornato de la ciudad.
Patios Interiores: También son jardines, pero que tienen una característica especial, están contiguos a una unidad inmobiliaria de la planta baja, específicamente en la parte de atrás de ese inmueble. Por esta característica especial estos patios tienen además del carácter común, el de ser, por su ubicación, de uso exclusivo.
A diferencia del jardín frontal del inmueble, a este jardín también llamado patio interior, solo se puede acceder a través de la unidad inmobiliaria contigua a él. Este hecho no lo hace un bien privado, sigue siendo parte de la finca madre PH de ese inmueble. No es segregado jurídicamente para formar con la unidad inmobiliaria un bien independiente de la finca sobre la cual está construido el edificio y sumarlo a la unidad inmobiliaria.
Característica común: los elementos antes mencionados, esto es, patios solares o patios de luz, jardines y patios interiores, son bienes comunes no esenciales. La asamblea de propietarios puede acordar vender esos sobrantes de construcción o áreas no edificadas. En el caso de los patios de luz y patios interiores la única opción es la unidad inmobiliaria contigua a ellos. No es razonablemente posible venderlo a otra propietario que no tiene acceso a esa área no edificada.
Es también característica común que no pueden cambiar su destino, ni sufrir cambios de ninguna clase, sin la previa autorización de la asamblea de propietarios. Por lo tanto, las unidades inmobiliarias contiguas a los patios de luz y a los patios interiores no podrán techarlas, colocar gazebos, una barbacoa, etc. Su integridad debe mantenerse y hacerse cargo de su mantenimiento. Solo pueden cambiar su destino si así lo aprueba la Asamblea de Propietarios.
El hecho no jurídico que el vendedor incluya estas áreas dentro de los límites de la unidad inmobiliaria, no le quita el carácter de bien común, ni dejan de formar parte de la finca PH. Que la escritura de compraventa lo incluya como parte de la unidad inmobiliaria, no produce el milagro de cambiar la naturaleza jurídica de esos bienes.
La ley 31 de 2010 incluyó a los patios interiores y a los jardines en la lista de bienes comunes que menciona el artículo 16 No. 2. Por analogía, los patios solares entran en la misma categoría de bienes comunes.
Los patios solares o de luz y los patios interiores no pagan cuota de gastos comunes, porque se está en presencia de bienes comunes que pertenecen a todos los propietarios, pero con un acceso limitado. Le corresponde a los que tienen esa ventaja hacerse cargo de su mantenimiento al 100%.
