¿Por qué sucedió el derrumbe del edificio de Surfside en Miami y quién es el responsable?

¿Por qué sucedió el derrumbe del edificio de Surfside en Miami y quién es el responsable?

En la imagen de arriba se ve el edificio de condominios Champlain Towers South en Surfside, Florida que cuya estructura colapsó el 24 de julio en la noche. En la imagen de abajo se muestra la desaparición de la estructura derrumbada por orden de las autoridades la noche del domingo 04 de julio de 2021. Fotos: AFP


Todos conocemos la tragedia del edificio que se derrumbó en la localidad de Surfside en Miami. Dos preguntas surgen de esta tragedia que enlutó a familias de Argentina, Paraguay, Venezuela y otros países además de Estados Unidos: ¿por qué sucedió y quién es el responsable?

Es importante reflexionar sobre este hecho porque la construcción de unidades inmobiliarias bajo la modalidad de Propiedad Horizontal es una tendencia mundial que seguirá marcando el crecimiento de las ciudades y pese a que las legislaciones pueden ser distintas según los países hay principios universales que regulan la materia y que pueden dar respuesta o fijar parámetros para que esto no vuelva suceder y se prevenga.

En cualquier parte del mundo en materia de propiedad horizontal existen tres entes orgánicos fundamentales, la Asamblea de Propietarios, la Junta Directiva y la Administración que cumplen igual función según el país. Cada una tiene un rol esencial que ejecutar en la administración de los bienes comunes.

En el caso de Panamá La ley de Propiedad Horizontal (PH) y el reglamento de copropiedad regulan la relación de los propietarios con respecto a los bienes comunes.

En PH los bienes comunes son más importantes que los privados y son la regla general. Es bien común todos aquellos bienes que no tengan un propietarios inscrito o un propietario registrado. Aquellos bienes muebles y también determinados inmuebles que no son inscribibles se presumen comunes en la medida en que presten un servicio común a todos los propietarios.

La asamblea de propietarios es el órgano a través del cual se expresa la voluntad de los propietarios. Ese órgano de la PH no puede ser sustituido ni reemplazado por otro. Con respecto a ese ente orgánico los propietarios tienen un derecho y también una obligación. Es el derecho de concurrir a la asamblea y participar en sus deliberaciones. A la par existe la obligación de cada propietario de acatar lo que se apruebe conforme a las mayorías que señala la ley.

La participación no es pasiva, no es ir y sentarse, firmar una lista de asistencia para evitar una multa. La participación es y debe ser activa, hacer aportes en la discusión de los temas y aceptar ser parte de la junta directiva.

En nuestra legislación (art. 47) la asamblea de propietarios tiene como finalidad “velar por el mantenimiento y la buena administración de la propiedad horizontal (se debe entender por el inmueble), así como el ahorro, a fin de contar con los fondos para la preservación del bien común y no el lucro”.

La ley 31 del 2010 señala el ahorro como un elemento muy importante y con un fin esencial, la preservación del bien común. No entendimos la importancia de esta última frase del artículo 47 citado y muchos inmuebles sometidos a este régimen no lo consideran y tampoco lo incluyen en su presupuesto, demostrando con ello una impericia absoluta en el manejo de este tipo especial de propiedad. Un presupuesto bien elaborado debe incluir un renglón para el ahorro. Se evita de esta manera cuotas extraordinarias para gastos que se saben que van a ocurrir en el transcurso del tiempo, como las pruebas de hermeticidad, la pintura del edificio, el cambio de elevadores, etc. Una cuenta de ahorro se hace mes a mes y se acumula en una cuenta aparte para las contingencias de preservación del bien común.

Volviendo al caso que nos compete en este artículo para análisis, la situación de los daños que evidenciaba el edificio de Miami y que no fueron abordados oportunamente, según se puede concluir de artículos noticiosos que dan cuenta de las deficiencias para manejar los daños de esa estructura como uno que reseña la BBC, deja ver que no se contaba con una cuenta de ahorro para hacer frente a las necesidades de actualizar la seguridad estructural del inmueble; cuyas deficiencias ya habían sido advertidas. De contar con esa cuenta las reparaciones con seguridad se hubiesen abordado oportunamente.

En la mayoría de los países de tradición latina, los Códigos Civiles establecen una garantía legal a favor de los propietarios por la ruina de la construcción. La doctrina actualizada no considera el concepto de ruina como una destrucción o devastación total del inmueble; este concepto se hace extensivo a los graves defectos de construcción que pongan en peligro el inmueble y amenacen su destrucción. De la misma manera y en un concepto más amplio, la ruina se refiere a la ruina funcional, es decir, se extiende a los defectos y/o vicios graves. La ruina del inmueble puede estar en Germen y no manifestarse al tiempo de recibir la obra. Uno de ellos es, sin duda, el vicio del suelo. En Panamá el Código Civil en su artículo 1343 señala una garantía legal de 10 años desde que la obra fue recibida.

¿Cuándo la obra es recibida? No hay norma que lo diga. Para algunos es a partir del permiso de ocupación y para otros en el caso de los PH a partir de la inscripción del Reglamento de Copropiedad en el Registro Público.

¿Cómo funciona en Estados Unidos en donde la legislación para perseguir delitos civiles o penales es mucho más amplia y casi sin plazos de prescripción? No lo sé con certeza, pero no dudamos que los constructores, el promotor y las autoridades correspondiente tendrán que rendir cuenta, no importa los años que hayan pasado desde que se dio el permiso de ocupación (que suponemos que allá también existe), y menos importará si actualmente ejercen una actividad profesional o están jubilados.

En PH son bienes comunes esenciales entre otros, las columnas y las losas, así como todos aquellos elementos estructurales que sirven para sostener el inmueble. La responsabilidad primaria de que esos elementos se le dé el mantenimiento adecuado, es de la asamblea de propietarios, entendida esta como la expresión de la voluntad mayoritaria de los propietarios. No hay duda que a ellos les interesa y les convienen el adecuado manteamiento de los bienes esenciales del PH.

¿Cuál es el papel de la junta directiva del PH? Si examinamos el artículo 62 de la Ley 31 del 2010, esta es “responsable de cumplir y hacer cumplir las decisiones de la Asamblea de Propietarios en lo referente a la administración y conservación de los bienes comunes..” Salvo lo dispuesto en el artículo 62 No. 1, que es una obligación de un mandato obligatorio, todas las demás obligaciones de la junta directiva son de hacer. Todas esas obligaciones la realiza la junta directiva bajo el mandato de la Asamblea de Propietarios de acuerdo al enunciado del artículo No. 62 y el numeral uno de ese mismo artículo.

El principio general del derecho es que el mandatario no responde personalmente por los actos que ejecute en virtud de su mandato, salvo que se haya excedido o haya actuando con dolo o culpa. Ejecutado el mandato conforme a las reglas del artículo 62 y a lo que dispone el Código Civil, el responsables será el mandante y en este caso no es otro que la asamblea de propietarios. El administrador también es un mandatario, en forma directa de la Junta Directiva.

Ni la Junta Directiva ni el administrador pueden excederse de su mandato. Las normas al respecto son claras. No cabe duda que la libertad de acción y de disponer no solo de los dineros del PH sino que también de sus bienes comunes y de su mantenimiento, corresponde a la Asamblea de propietarios.

Con respecto al edificio de Miami que se derrumbó, hay varias hipótesis. Presuntamente la Asamblea de copropietarios de ese edificio estuvo tratando de aumentar los gastos comunes o bien de aprobar una cuota extraordinaria para las reparaciones necesarias. Diversos directores habrían renunciaron, según dicen los medios informativos, cansados de la desidia de los propietarios, ante la imposibilidad de lograr los cuórum necesarios. Muchos comentarios apuntas a los mismos propietarios.

En el sistema de PH, en cualquier parte del mundo, la responsabilidad primaria es de los propietarios cuya voluntad se expresa a través de la Asamblea de Propietarios. Por experiencia puedo decir que muchos propietarios no asisten a las Asambleas legalmente convocadas por miedo al aumento de las cuotas o la aprobación de una extraordinaria. No son conscientes que el inmueble solo es posible su permanencia en el tiempo con el aporte de todos. Todo inmueble tiene fatiga en sus materiales, y no se sabe cuando se compra la calidad del suelo sobre el cual está construido. Todo comprador acepta que al aprobarse su construcción por parte de las autoridades respectivas, los elementos básicos han sido verificados y correctamente aprobados. Pero en el curso de la vida del inmueble pueden sobrevenir situaciones cambiantes que hagan necesario un estudio muy profundo del suelo y de los elementos comunes esenciales.

Las cuotas de gastos comunes tienen el carácter de crédito alimentario. Es igual que una pensión de alimento, con la diferencia en que mientras se es propietario de una unidad inmobiliaria en el respectivo PH, ese crédito alimentario es permanente. El inmueble, en ese sentido es “un ser vivo”, que hay que cuidar, proteger, mantener en optimas condiciones y periódicamente, verificar, revisar y actualizar todos los elementos que dan seguridad y bienestar a los propietarios.

Si yo no cuido mi salud personal y no me preocupo por los que viven conmigo, no puedo reclamarle al vecino por las enfermedades que afecten mi salud. El mensaje que nos deja la tragedia de Miami es que la responsabilidad por lo que pase en el inmueble recae en la asamblea de propietarios como órgano supremo de la propiedad horizontal y en cada uno de los propietarios por su falta de interés y acción.