Lo que deben saber sobre los bienes comunes de uso exclusivo en un PH

Lo que deben saber sobre los bienes comunes de uso exclusivo en un PH

Los bienes comunes de uso exclusivo en un PH son los balcones. FOTO: Alexander Arosemena.


Balcones, patios interiores y otras áreas a las que solo se puede ingresar a través de una unidad inmobiliaria son consideraros bienes comunes de uso exclusivo.

Tratándose de edificios, los bienes comunes de uso exclusivo lo son por dos motivos: porque así lo indica el Reglamento o por su ubicación. En este último caso son bienes comunes exclusivos aquellos que solo es posible acceder a ellos a través de una unidad inmobiliaria. Tal es el caso de balcones y patios interiores.

En la mayoría de los casos estos bienes comunes especiales, por llamarlos de alguna manera y diferenciarlos de otros, traen problemas con los propietarios y la administración a la hora del cobro de los gastos comunes. En Panamá los gastos comunes se cobran por metro cuadrado de la unidad inmobiliaria, un sistema abandonado por muchos países que los cobran de acuerdo al coeficiente de participación, lo que tiene sentido lógico y de justicia.

En la situación panameña hay una confusión de parte de la administración al momento de calcular los gastos comunes de esa unidad inmobiliaria. Incluyen dentro de los metros cuadrados a cobrar los que miden el balcón y el patio interior, ello porque el vendedor, entiéndase promotor, los incluyó en la escritura de compraventa. Pero una cosa es el valor comercial de la unidad por tener esa ventaja y otra son los metros cuadrados que deben tomarse en cuenta para el cobro de los gastos comunes.

En el caso de los balcones no hay duda que forman parte de la fachada del inmueble. Por ese simple hecho es un bien común. Si se cobran gastos comunes por ese espacio el propietario está pagando doble. Por una parte paga por los metros que efectivamente tiene la unidad y por otra parte paga por la porción de fachada que corresponde a su balcón. O sea, paga gastos comunes por fachada. Si solo algunas unidades inmobiliarias tienen balcón, entonces aquellas que no lo tienen no tienen entre sus gastos el pago de fachada. Se crea de esta manera una situación absurda. Por ser el balcón fachada no podrá modificarla, por mucho que los metros cuadrados que ocupa estén en su escritura de compraventa o por los gastos comunes que paga por ese espacio medido en metros cuadrados.

En el caso de los patios interiores el conflicto es mayor. Muchos patios interiores tienen más metros cuadrados que la propia unidad inmobiliaria. Cuando hablo de la unidad inmobiliaria me refiero a la superficie limitada por muros o paredes perimetrales que marcan, como es obvio, un perímetro específico. Ese patio interior también es fachada. Fachada no es solo los muros exteriores, lo es también los ante jardín, los jardines posteriores, la parte no edificada o sobrantes de la construcción, por disponerlo así las normas Municipales de construcción. Incluye la figura de la losa superior vista desde arriba, el color del edificio, los ventanales y en algunos casos los materiales de construcción colocados en las paredes exteriores.

Siendo el patio interior fachada tiene la misma categoría que el balcón o cualquier otra parte del inmueble que se clasifique de fachada, por lo tanto, ese propietario beneficiado con ese patio no podrá hacer lo que quiera, como por ejemplo, levantar un gazebo, instalar una piscina, una mini cancha de golf o de futbol. Es la misma situación muy común en una época en Panamá de darle número de finca a las azoteas y permitirle al dueño elevar construcciones sobre esa losa. Simplemente sobre ese patio interior, lo más que puede hacer el propietario que pagó por él, es un jardín y mantener la grama. Cualquier otro cambio deberá contar con la autorización de la asamblea de propietarios. Por ser un área común no debe pagar gastos comunes por los metros que ocupa esa superficie.

Muy mal redactado el artículo 16 No. 2 de la ley 31 del 2010 que se refiere a los bienes comunes, incluye a los patios y jardines. Dice la norma: “Los sótanos, azoteas, garajes o áreas de estacionamiento (sic) de visitas, si los hubiera, patios y jardines. Una mejor redacción debió colocar un punto y coma después de “visitas” e incluir la palabra “interior” como complemento a patios y jardines. Así se entendería que “patios y jardines” son áreas comunes, si el inmueble cuenta con ellos.

Por su parte el Decreto Ejecutivo No. 151 de 16 de junio del año 2020 que reglamenta la ley 31 del 2010 sobre propiedad horizontal, en su artículo 47 dice lo siguiente: “Aquellas áreas reservadas para uso exclusivo se asignarán a los propietarios de los bienes privados que por su localización puedan disfrutarlos”. La norma se refiere a aquellos bienes comunes que por su ubicación solo pueden ser disfrutados por una determinada unidad inmobiliaria, como es el caso que venimos analizando de patios interiores y balcones.

Por lo tanto, no hay duda que esos bienes son comunes de uso exclusivo y la ley no dispone para ellos el pago de gastos comunes en el sistema panameño en donde esos gastos se cobran por metro cuadrado.