Lo que debe incluir una nueva Ley de Propiedad Horizontal

Lo que debe incluir una nueva Ley de Propiedad Horizontal

La mayoría de las personas en la ciudad de Panamá viven en propiedades horizontales. Archivo


Ante el próximo debate de este proyecto en la Asamblea Nacional, plantean que sea analizado con la participación de distintos actores que conozcan la materia y se puedan corregir las carencias del actual instrumento legal.

Está próximo a debatirse una nueva ley de propiedad horizontal. Este es un tema muy delicado, pues más de la mitad de la población de esta ciudad vive bajo un régimen de propiedad horizontal. Más que vivir bajo ese régimen, es un estilo de vida, una forma de convivencia. Por ello, esta nueva ley no puede discutirse con premura, requiere de un análisis sereno y muy bien pensado con la participación de los que realmente conocen la materia y no de los que auto califican de expertos.

Desde el año pasado se vienen haciendo intentos para reformar la ley 31 del 2010 que se aprobó en sesiones extraordinarias y con muy poca discusión y análisis. La ley 31 del 2010 es una mala copia de la ley 675 del 2001 de Colombia. En esta oportunidad, para las sesiones que se llevaron a cabo en primer debate se utilizó el sistema de tomar como formato de discusión precisamente la ley 31 de 2010 con todas sus imperfecciones.

Hay elementos esenciales para una buena ley de propiedad horizontal que no se tomaron en cuenta y que se hace necesario para corregir las distorsiones que actualmente causa la mala redacción, lagunas y malas copia de la ley colombiana que padece la actual ley de propiedad horizontal.

Por ello me permito dirigirme a los señores Diputados para que una nueva ley de propiedad horizontal no resulte con los errores y omisiones que tiene la actual.

Carta a los diputados:

Señores Diputados: antes de comenzar a estudiar artículo por artículo una nueva ley de PH tomando como base la ley 31 de 2010, es necesario llegar a acuerdos sobre temas esenciales y sensitivos de este tipo de propiedad. De no hacerlo estaríamos cometiendo los mismo error que se cometieron con la ley 31, mal redactada, con lagunas, con conceptos e ideas ajenas a la propiedad horizontal. Por ser una materia muy técnica y especializada requiere de análisis, conocimiento y paciencia para elaborar un producto bueno y que perdure en el tiempo. No se puede pretender aprobar una ley contra reloj. En ese caso se incurrirá en el mismo error de la actual ley que se aprobó en sesiones extraordinarias, que no dio tiempo para un verdadero y adecuado análisis de ese proyecto.

Principalmente hay que entender que una ley de PH regula la relación de los propietarios de los bienes privados con los bienes comunes.

Principalmente hay que entender que la ley debe estar enfocada a proteger a los propietarios, por ser el objeto y el sujeto de la relación.

Principalmente hay que entender que el promotor construye y vende unidades inmobiliarias, que por ser inmuebles construye y vende inmuebles con número de finca previamente inscritas en el Registro Público y su papel termina con la inscripción del Reglamento de Copropiedad en el Registro Público. Por lo tanto, no puede, entre otros temas, reservarse en el Reglamento de Copropiedad estacionamientos ni depósitos y menos vender “patios” colindantes con la finca, espacios no incluidos en la declaración de mejoras como parte de la unidad inmobiliaria.

Principalmente hay que entender que el promotor es un promitente vendedor y las obligaciones que emanan de ese contrato son bilaterales y cuando el promitente comprador pasa a ser un comprador, las obligaciones adquiridas con el promitente vendedor no se trasladan a las que emanan del Reglamento de Copropiedad.

Principalmente hay que entender que el fundamento jurídico de este tipo especial de propiedad es que se trata de un derecho real autónomo o un derecho real sui generis, y que todas las reglas de los derechos reales se aplican a la PH.

Sin darle preferencia a un tema más que otro, presento una lista de algunos de los temas que requieren de manera urgente consensuar antes de entrar a estudiar la nueva ley:

1.- El rol de los coeficientes de participación en la PH. Hay que tomarlos en cuenta para: a) el pago de la cuota de gastos comunes; b) para los cuórum; c) para los porcentajes de aprobación en que aquellas decisiones que lo requieran. Panamá es el único país de la región que no utiliza el coeficiente de participación para lo que dejo señalado, ello en perjuicio del sistema de propiedad horizontal y de los propietarios, lo que significa que aun, a pesar que hay ley de PH desde 1952 no hemos entendido para qué sirven y para qué se usan los coeficiente de participación.

2.- No pueden haber reservas del promotor. Las reservas son ajenas a los derechos reales, actualmente estas recaen sobre bienes comunes, pero esos bienes están distribuidos al 100%, por ello no puede haber espacio para reservas.

3.- No debe haber reservas para modificar el reglamento de copropiedad, aun cuando el que fue promotor, ahora primer propietario, no haya traspasado ninguna propiedad. Tal derechos es usurpar la voluntad de los propietarios. Estas reformas son para beneficiar al promotor en perjuicio de los propietarios.

4.- La primera administración designada en el reglamento no debe ser más allá de un año. Mantenerla más tiempo atenta contra los intereses económicos de los propietarios y contra los principio del Gobierno Corporativo.

5.- No puede dársele al que fue promotor el derecho de mantener la junta directiva hasta que termine “todas las etapas” de su proyecto. Se han autorizado proyectos de 23 etapas, cada una es una torre y la administración y la junta directiva se concedieron hasta que termine la última etapa.

6.- Las áreas no construidas y “reservadas” para futuras construcciones, deben quedar dentro de los coeficientes de participación y pagar su cuota de gastos comunes respectivas.

7.- La superficie de las unidades inmobiliarias deben medirse por dentro y no por fuera como ocurre con la norma actual.

8.- Debe crearse un procedimiento para entrega y recibo de los bienes comunes, del promotor a los propietario que incluya la entrega de los contratos de compraventa y garantías de todo el equipamiento del inmueble, incluyendo copia de los planos y estudios de suelo y cálculo estructural.

9.- Que el promotor no disuelva la sociedad hasta que haya vencido la garantía decenal del artículo 1343 del Código Civil. Una vez vendida la última unidad inmobiliaria el promotor disuelve la sociedad que, por lo general, tiene el mismo nombre del respectivo inmueble y los propietarios no tiene a dónde recurrir ni a quien demandar

10.- Que los directores de la sociedad sean personas naturales con domicilio real y exacto y no como ocurre hoy día en que son sociedades del exterior con directores que son otras sociedades extranjeras y se hace imposible notificar a algún representante de la sociedad promotora, burlándose de esta manera a los compradores.

11.- Tanto la ley 31 como el Decreto Ejecutivo No. 151 de 16 de junio de 2020, señalan una pena a perpetuidad para los directores sancionados, que les impide, de por vida ser miembros de junta directiva o administradores. Estas normas son inconstitucionales.

12.- En las asambleas de propietarios debe entenderse que la “totalidad de los propietarios al día” se refiere a los presentes y no a la totalidad de todos los del inmueble. Actualmente se premia a los que estando al día, no van las reuniones ni otorgan poder. Ese propietario ausente se considera un voto negativo.

13.- Si los directores son personas jurídicas estas deben mantener al mismo representante todo el tiempo que dure esa junta directiva en su cargo. Actualmente se cambian los directores de esas sociedades varias veces durante una misma directiva sin que los propietarios se enteren y sin que se realiza una asamblea de propietarios.

14.- Los miembros de la junta directiva deben permanecer al día en el pago de sus cuotas de gastos comunes mientras ejercen el cargo. Un atraso en el pago de dos o más cuotas debe producir la vacancia del cargo y proceder a su reemplazo.

Para no hacer larga esta carta concluyo que es necesario discutir esta ley sin presiones y sin tener el tiempo como una amenaza. Cada artículo debe ser analizado con mucho cuidado para proteger los intereses de todos. No olvidemos que la inversión más importante que hace una familia es su casa y la más importante de un profesional o un emprendedor, es su local comercial.