Las Asambleas propietarios de inmuebles también pueden ser virtuales

En los tiempos de la pandemia del nuevo coronavirus  se analiza por parte de los administradores y propietarios si se puede o no celebrar asambleas propietarios. Pero en realidad es en cualquier momento y este análisis está dirigido a demostrar que sí se puede.

Hay tres etapas en la propiedad horizontal que son bien definidas y distintas las unas de las otras. Una etapa es la convocatoria, otra es la asamblea y una tercera es la confección del acta. Esta última no es precisamente una etapa, pero para estos efectos la consideraremos como tal.

La piedra angular es la convocatoria. Sin ella no hay asamblea. La asamblea de propietarios no es un número, es un ente orgánico de la propiedad horizontal y solo resulta de la convocatoria. Si no hay convocatoria no hay asamblea. Aun en los casos de asambleas de propietarios por derecho propio se necesita de una convocatoria.

La convocatoria tiene elementos propios para su valides, como son el plazo legal para su celebración (ni menos de 10 ni más de 20 días hábiles), hora y lugar de celebración de la reunión, aunque ninguno de estos requisitos están mencionados en el artículo 50. El requisito lugar se cumple indicando el medio a utilizar, el ID y la contraseña, si corresponde. El lugar de celebración de la asamblea no es físico, como tampoco lo es la comunicación de la asamblea. No se usa papel para informar de la reunión.

La convocatoria es la que da origen a la asamblea y una consecuencia no necesaria de la asamblea es el acta. Puede que la asamblea de manera soberana decida no hacer un acta. La ley no obliga a hacer el acta. Otra cosa es que de manera ordenada y para constancia de haga el acta. No todas las actas son inscribibles en el Registro Público.

Si la convocatoria se puede hacer por medio electrónico y si por ese mismo medio se pueden recibir poderes, con mayor razón puedo hacer la asamblea. En derecho se dice que el que puede lo más, puede lo menos. Si lo más es la convocatoria, lo menos es la asamblea que es lo se origina con la convocatoria.

Tenemos entonces dos hechos esenciales, el primero es la convocatoria y el segundo su consecuencia, que es la asamblea. Los propietarios llegaron a la reunión a través de una convocatoria por medio electrónico y los que otorgaron poder para ser representados en la asamblea, lo hicieron por ese mismo medio.

El propósito de una asamblea de propietarios es la interacción entre ellos. Poder intercambiar ideas, analizarlas y discutirlas y finalmente aprobarlas. La asamblea de propietarios por un medio telemático o tecnológico permite a los asistentes interactuar entre ellos. Ese es precisamente el propósito de estas tecnologías de la información, y cumplen cabalmente con el propósito de la interacción entre propietarios. El espacio físico queda reducido a un espacio virtual que no le resta valor jurídico, en este caso, a la realización de una asamblea de propietarios.

El acta es la expresión de la asamblea. Es el testimonio de lo acontecido en ella. El acta es un documento de forma y no de fondo. Lo de fondo es la convocatoria y sus requisitos legales para que tenga vida jurídica y los requisitos para que la asamblea pueda legalmente sesionar, esto es el cuórum.

Los que niegan que la asamblea de propietarios se pueda hacer por vía virtual, no niegan que la convocatoria sí se puede hacer por esa vía y se centran en lo que dicen los artículos 51 y 53 de la ley 31 de 2010 que solo se refiere al acta y no hace referencia a la convocatoria ni a la asamblea en si mismo.

Veamos ambos artículos de donde nacen las objeciones a que la asamblea no se puede hacer de forma virtual. Pero no perdamos de vista que cuando llagamos a la confección del acta, la convocatoria ya fue hecha y la asamblea ya se realizó. Sin asamblea no hay acta y sin convocatoria no hay asamblea.

Artículo 51: “la Asamblea de Propietarios, ordinaria o extraordinaria, se considera legalmente constituida con la asistencia de, …..” Se objeta que la palabra asistencia indica que esta debe ser personal. Pero no se niega que si los asistentes fueron convocados por vía electrónica, esta convocatoria equivale a una notificación personal. Tampoco se niega que la asistencia por vía electrónica (tipo zoom, por ejemplo) no sea una asistencia personal del propietario a la reunión. Si no fuera así, toda convocatoria por vía electrónica sería nula, pues ningún propietario habría recibido la convocatoria.

Veamos el artículo 53: tiene dos elementos a considerar. El primero es el numeral 4 que dice: “Lista de propietarios que asistan personalmente. No haremos mayor comentario del tiempo del verbo “asistir” que está en presente del subjuntivo y no en pasado como debió ser. Nótese que la frase utiliza el verbo asistir al igual que en el artículo 51 y del cual no hubo objeción.

Asistieron personalmente no significa que la convocatoria y la asamblea no sea válida. Estamos en presencia de un requisito para la confección del acta y no para la validez de asamblea. A la hora de confeccionar el acta si esos propietarios estuvieron en la asamblea por medio electrónico, significa que estuvieron presentes. El hecho de estar en la asamblea vía electrónica no le resta al requisito de asistencia personal.

Por su parte el numeral 5 literal b) de ese mismo artículo 53 dice “el total de propietarios presentes” como requisito para determinar el cuórum y no para la valides de la convocatoria de la asamblea, en si misma. Es decir, si no hay el cuórum legal, la asamblea no se puede realizar, pero los elementos de convocatoria y asistencia, sí son válidos.

Usando la analogía, porque el derecho lo permite, la asambleas de accionistas y de juntas directivas de sociedades se pueden hacer por los medios electrónicos. Los arbitrajes internacionales se hacen por vía electrónica, las audiencias del SPA se hacen virtuales. La asamblea de propietarios como persona jurídica, no está en cuarentena y debe seguir ejerciendo sus funciones y para eso necesita del elemento fundamental para su ejercicio según el destino del inmueble: la asamblea de propietarios.