La seguridad en la propiedad horizontal

Cuando se habla de seguridad nos estamos refiriendo a la idea de que algo debe ser seguro, esto es, libre y exento de riesgo. Ese es nuestro marco de referencia para este escrito.

Hoy todos sabemos y aceptamos que la seguridad no es solo el gas. Seguridad, en propiedad horizontal, se refiere a dos escenarios, la seguridad en las personas que por cualquier motivo se encuentren en el inmueble, sus bienes privados y la seguridad en los bienes comunes.

Los artículos 5 numeral 6; 15 numeral 2; 18; 27; 29 numeral 5 y 8; y 32, de la Ley de Propiedad Horizontal hacen énfasis en la seguridad de los bienes comunes. Salvo el artículo 27, que se refiere al propietario que vive en su unidad inmobiliaria y ejerce su profesión u oficio en dicho inmueble, se le permite tal actividad siempre que “no perturbe la seguridad o la tranquilidad de los vecinos”.

En esta ley, el marco jurídico de la seguridad, que es obligatorio para todos los que viven o trabajan en el inmueble, lo encontramos en el artículo 29 que se refiere a las prohibiciones que recaen sobre los propietarios y a los que “ocupen” a cualquier título la unidad inmobiliaria.

Estas son independientes de las que pueden estar en un Reglamento de Copropiedad. El promotor puede agregar otras, pero lo que dispone la ley son las esenciales, con un adicional muy importante que está al final de ese artículo, como veremos más adelante.

¿Qué dice el artículo 29 de la Ley 31 de 2010?

Se prohíbe a los propietarios de las unidades inmobiliarias y a quienes las ocupen a cualquier título lo siguiente:

1. Destinar las unidades inmobiliarias a usos contrarios a la norma (a la ley), a la moral o a las buenas costumbres o a fines diferentes a los que estuvieran señalados.

Este numeral está directamente relacionado con el artículo 43 No. 2. Ambos se refieren al destino del edificio. Esta es una norma de seguridad que no está expresamente dicha, pero que es parte del sistema y una de las más importantes. Cuando se adquiere una unidad inmobiliaria hay un valor que se busca, pero no se dice, es el valor seguridad. Nadie quiere extraños que entran y salen, y no se sabe quiénes son. Se alquilan ya no cuartos, ahora camas, y esos extraños tienen llave de entrada y lo hacen a toda hora. Suben y sacan maletas y hasta electrodomésticos. Esa es una falta grave que atenta contra la seguridad de los bienes y las personas.

2. Perturbar con ruidos o escándalos o de cualquier manera la tranquilidad de los demás propietarios.

3. Tener objetos peligrosos o perjudiciales para el edificio o para la salud de los vecinos.

Ambos numerales engloban una sola situación. Este tipo de perturbación se le denomina inmisiones. Este término viene del Latín immittere, que significa lanzar algo contra alguien o contra algo. Es un acto de intromisión desde una propiedad a otra y necesariamente no deben ser contiguas. Término este que significa actividades que constituyen una interferencia en la esfera jurídica ajena. Hay bienes jurídicos tutelados, tales como la salud, la paz familiar, el derecho a la tranquilidad, etc., realizados por encima de cualquier nivel de tolerancia generalmente aceptado en una relación de vecindad. Ejemplo: humo, calor, olores, luminosidad, ruido, vibraciones u otras molestias similares.

Cuando se menciona en la norma “tener objetos peligrosos o perjudiciales”, el concepto objeto se refiere a una cosa material inanimada, y además, puede estar en cualquier parte del inmueble, no necesariamente en la unidad inmobiliaria. Tal sería el caso de un auto que derrame combustible o aceite; una estufa a gas que no funcione adecuadamente, mantener en un depósito material pirotécnico o sustancias corrosivas; etc. Aun cuando la norma se refiere a perjudiciales para el edificio o para la salud de los vecinos, hay que entender que es todo el conjunto, personas, animales, bienes inmuebles y muebles que se encuentren en el edificio.

4. Elevar nuevas construcciones, instalaciones o equipos, como adicionar techos, aleros, antenas u otros objetos sobre el último piso, sin el consentimiento del 66% de los propietarios de las unidades inmobiliarias y de las autoridades competentes.

Continúa diciendo la norma: En los casos de adición de techos, aleros, antenas u otros objetos, estos no podrán sobresalir de la proyección horizontal de los pisos de las unidades inmobiliarias.

La seguridad a que se refiere esta norma está en el hecho de que el inmueble ya está construido, los cálculos sobre el peso que puede soportar la losa se han realizado. Aun cuando la norma es contradictoria en sí misma (se prohíbe, pero a su vez se podría permitir si el 66% de vota favorablemente). Cualquier peso adicional pone en peligro la estabilidad de la última losa, que no es otra cosa que la azotea. Además, al “elevarse nuevas construcciones”, se está violando el derecho al vuelo que es un bien común. Esa seguridad se rompe cuando se permite construir sobre la última losa. Caso del PH Krystal.

La última parte de este numeral también se refiere al derecho al vuelo. Techos, aleros, antenas, etc., ocupan un área común y agregan peso a la azotea, rompiendo la seguridad que da esa losa.

5. Hacer obras, como excavaciones nuevas, sótanos o ampliaciones de las ya existentes y, en general, ejecutar actos que puedan perjudicar o comprometer la solidez, seguridad o salubridad de la propiedad horizontal.

Esta norma está mal redactada. Lo que está prohibido es hacer obras nuevas. Está íntimamente relacionada con el numeral anterior y se atenta contra la seguridad del inmueble por las misma razones.

Hay que distinguir en este punto lo que es obra nueva de lo que son innovaciones, pues son dos situaciones muy distintas.

La obra nueva se refiere a las mejoras que se ejecutan sobre bienes comunes y que benefician a uno a unos propietarios con exclusión de otros. Las innovaciones se refieren a las que se ejecutan sobre bienes comunes y que benefician a todos los propietarios. No obstante, el párrafo final del artículo 91, dice todo lo contrario a lo que dispone este numeral 5, al permitir al dueño inicial o primer propietario construir sobre ella.

6. Llevar o tener animales que prohíbe el Reglamento de Copropiedad y de conformidad con lo dispuesto por el Ministerio de Salud; no obstante, en el Reglamento de Copropiedad se podrá determinar el tipo, la forma, las modalidades, los cuidados y las responsabilidades que debe asumir el propietario para mantener mascotas.

La seguridad en este numeral no está dicha de manera expresa. Hay que interpretar la norma. Hay perros, por ejemplo, que no son aptos para el trato con niños o con muchas personas.

También está el tema de la seguridad a través de las posibles enfermedades que pueden trasmitir. Está el tema del ruido de sus ladridos y entramos en lo que ya hemos visto de las inmisiones.

9. Ejecutar otros actos que prohíbe el Reglamento de Copropiedad.

Necesariamente esos “actos” no se refieren a medidas de seguridad. Actos se refiere a acción u obra que realiza una persona. A los que aquí se refiere la norma son los que están en el Reglamento de Copropiedad, que pueden ser o no medidas de seguridad.

El párrafo final del artículo 29 dice: “La Junta Directiva podrá establecer, mediante resoluciones, prohibiciones adicionales que surtirán efecto hasta su aprobación o rechazo en la siguiente Asamblea de Propietarios. En caso de no ser presentadas tales disposiciones, estas quedarán sin valor.

Como lo mencioné al principio, este párrafo es muy útil para la situación que estudiamos. Abre el abanico de posibilidades y permite establecer normas de seguridad adicionales a las que están en la ley o en el Reglamento de Copropiedad, de tiempo en tiempo; actualizar las existentes; adecuarlas a nuevas circunstancias; mejorar las vigentes, agregar nuevas, etc.

Lo importante es que mientras no sean modificadas o derogadas son de estricto cumplimiento y hasta pueden poner multas por su incumplimiento.

martesfinanciero.com exclusivo como los socios de
Club La Prensa

Adquiere un plan de suscripción Hazte socio

Gracias por valorar y respaldar el periodismo responsable e independiente.

Olvidé mis datos de acceso / Quisiera recuperar mis datos