La responsabilidad personal de los directores de la propiedad horizontal

Cada PH es una experiencia distinta. Cada asamblea de propietarios es una experiencia única. Nada se repite igual, aun cuando los problemas puedan ser los mismos y la solución está en la misma ley.

Hace poco asistí a una asamblea de propietarios en que uno de los puntos de la agenda era la elección de una nueva junta directiva. Los actuales directores rotundamente se negaban a seguir en los cargos y a continuar firmando cheques de la cuenta del PH.

De los propietarios presentes ninguno quería ejercer cargo en la nueva directiva. Al indagar sobre las razones, aparte de las usuales de estar muy ocupado, que viaja mucho, que su trabajo es demandante y no tiene tiempo, etc., lo que percibí en el fondo es el miedo a ser demandado y sufrir el secuestro de sus bienes. Esta situación es común cuando se trata de inmuebles que aún están bajo la garantía legal por vicios de la construcción y en donde la junta directiva del que fue promotor no ha sido sustituida por la de los propietarios y esa primera junta directiva no rinde cuentas de su gestión.

Es cierto que en los tribunales han decretado secuestro de bienes de los directores, por conflictos con la asamblea de propietarios, que es la que tiene la personería jurídica del PH y también los primeros directores propietarios, a título personal, han interpuesto querella contra los directores por decisiones tomadas por ellos que no han sido del agrado del propietario.

En el caso de los jueces, civiles o penales, estos se han limitado solo a cumplir con una formalidad procesal sin entrar al fondo de la controversia y sin examinar la posible diferencia entre los hechos de la demanda y la realidad de la medida solicitada.

Soy del criterio de que los jueces no pueden limitarse solo al cumplimiento de la ritualidad procesal, ya sea esta el depósito de una fianza o cualquier otra medida similar. Pero lamentablemente en Panamá hay varios edificios en los que el demandante, un propietario o el promotor han demandado a título personal a los miembros de la junta directiva secuestrando sus bienes personales e incluso los bienes dentro de su departamento, para lo cual el juez solo ha pedido la fianza de rigor que señala el Código Judicial.

La sentencia de la Corte Suprema de Justicia en el caso del PH Bahía del Golf, además de didáctica es ilustrativa de la situación que venimos comentando. En este proceso el que fue promotor de la obra constructiva pretendía construir dos torres más sobre la misma finca, en un área “reservada” para ese fin.

La junta directiva del PH, siguiendo el mandato de su asamblea de propietarios, se opuso a esa construcción.

El promotor comenzó secuestrando los fondos del PH y la administración. He explicado en artículos anteriores que tal medida es ilegal y que en materia de propiedad horizontal no se puede practicar.

Posteriormente secuestró los bienes personales de los directores. Contra esta última medida uno de los propietarios afectados recurrió a la Corte Suprema de Justicia en una acción de advertencia de inconstitucionalidad.

En esta oportunidad no vamos a analizar la acción legal interpuesta. De la sentencia de la Corte extractaremos lo esencial, a título de ser didácticos en esta materia y que sirva de modelo para que los propietarios pierdan el temor frente a posibles demandas y acciones contra sus bienes personales.

Con respecto al actuar del juzgador a la hora que se le solicita un secuestro, la Corte dijo: “En estos casos el juez a quien se le solicita el secuestro tiene el deber de verificar que los hechos de la demanda promovida justifiquen el secuestro a título personal de las personas naturales que conforman la directiva de la persona jurídica de que se trate, pues las disposiciones relativas al secuestro que contempla el Código Judicial… no pueden aplicarse ignorando la independencia que existe entre el patrimonio de las personas jurídicas y las de sus asociados (subrayado de la sentencia), sobre todo cuando ello implique la afectación desproporcionada del derecho de propiedad o de los derechos patrimoniales de tales personas naturales”.

La Corte resalta que el juez no puede actuar a la ligera, por el solo hecho de que se le presenta la fianza de rigor, si la petición de secuestro no está directamente relacionada con los hechos de la demanda y menos desconociendo la diferencia que existe entre el patrimonio de la persona natural y la jurídica.

La Corte continuú muy didácticamente y dice: “En efecto, si los hechos de la demanda no indican que quien haya actuado en representación de una persona jurídica demandada esté vinculado a título personal con la actuación que haya realizado en nombre de la persona jurídica, no debiera la persona natural ser secuestrada y si el secuestro se concretó antes de que se presentara la demanda, el juez debe levantarlo, pues no puede verse afectado el patrimonio de la persona natural por hechos que se le pueden atribuir exclusivamente a la persona jurídica en cuyo nombre o representación actuó”.

Esta sentencia, cuya copia está publicada y puede ser estudiada, leída o consultada en la Gaceta Oficial No.28509-A del 20 de abril de 2018, no deja duda de cómo debe ser el actuar del juez a la hora en que se pretenda una acción de secuestro u otra medida cautelar contra la o las personas que actúan como directores de la persona jurídica denominada propiedad horizontal seguida del nombre del edificio.

Son dos personas jurídicas distintas, con patrimonios distintos y que no pueden mezclarse, “salvo que la persona que actuó por la persona jurídica esté vinculada a título personal con la actuación que haya realizado en nombre de la persona jurídica”.

Señores directores: su actuar es y será siempre en nombre de la persona jurídica que representan. No hay que actuar a título personal y mientras su actuación en el PH sea directamente en representación de esa persona jurídica, no hay razón alguna para temer y menos para no ocupar responsablemente un cargo en la junta directiva de su edificio.

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