¿En qué parte de la ley dice eso?

¿En qué parte de la ley dice eso?

Es frecuente encontrarme con propietarios, administradores y abogados que para refutar un argumento en materia de propiedad horizontal me dicen: ¿en qué parte de la ley dice eso?

Ninguna ley puede abarcar todo el infinito de las relaciones humanas. Así como el hombre y la sociedad cambian, evolucionan en uno u otro sentido, lo hace la ley.

La propiedad horizontal no es ajena a ese fenómeno social. Toda ley se aplica al proceder de las personas y en especial la de propiedad horizontal (PH), que si bien es cierto está dirigida a un tipo especial de propiedad, ese tipo especial de propiedad se constituye en una comunidad.

Cada PH es un barrio, es una comunidad especial y ninguna es igual a otra, aunque se rijan por la misma ley. El hecho de que la ley esté formulada para un momento determinado, no significa que es definitiva, lo sería si el ser humano no fuera cambiante o que en la sociedad no se dieran hechos nuevos. Por ello se aplica la doctrina, los principios generales del derecho, la jurisprudencia y las resoluciones de los tribunales. Así se va conformando la debida aplicación e interpretación de una ley.

En propiedad horizontal existen normas no escritas, pero que forman parte de la ley, de su interpretación y de su aplicación. Tomemos por ejemplo el tema de la seguridad. La ley panameña casi no menciona esa palabra y las pocas veces que lo hace no se refiere a la situación de tranquilidad, protección y cuidado que el PH debe prestar a sus residentes.

El artículo 27 de la ley 31 de 2011 permite a los propietarios de unidades inmobiliarias que residen en ella ejercer el oficio o profesión del cual derivan sus ingresos siempre que no “perturbe la seguridad…”. Se trata de una norma tan genérica que no dice nada.

En ninguna parte de la ley se habla de “la seguridad” que deben recibir los individuos en su persona y en sus bienes. Una de las razones por la cual se opta por este tipo de propiedad es precisamente para tener seguridad en el sentido de protección. Por ello se permite, sin que sea una violación a la intimidad de las personas, grabarlas, solicitarle escanear su cédula o documento de identidad, filmar los autos cuando entran o salen.

Se llega a filmar y dejar en archivos de video lo que acontece en las áreas comunes como pasillos, estacionamientos, piscina, gimnasio, etc. Esta es una norma no escrita, pero que es sobreentendida en la Ley de Propiedad Horizontal.

El Cuerpo de Bomberos de Panamá hace pocos días prohibió las barbacoas en balcones de PH. Más que barbacoas lo que se prohíbe es expedir humo que afecta a otras personas dentro del mismo edificio. Se aplicaba una norma sobre fumar en áreas públicas, y muchos residentes decían que fumaban dentro de su propiedad y nadie podía objetar esa conducta.

No es cierto, tan dañino es la barbacoa como el humo de los cigarrillos en un balcón que afecta a vecinos. Es otra norma no escrita en la ley de PH pero que forma parte de ella.

Es usual en los promotores que no entreguen a los propietarios, por ejemplo, los planos del edificio, la escritura que contiene el título constitutivo del PH, los contrato de instalación de equipos, como elevadores, plantas eléctricas y menos los contratos de garantía. Es, sin duda, una mala costumbre y la excusa es: ¿en qué parte de la ley dice que debo entregarlos?

Todo lo que se coloca en el inmueble, sometido al régimen de la propiedad horizontal, le pertenece a los propietarios en la proporción de su coeficiente de participación. Desde el precio del terreno en donde se construyó el inmueble, el valor asignado a las mejoras y el valor sumado de estos dos elementos, dan el precio final de cada unidad inmobiliaria.

En ese precio final está incluida la parte proporcional de todo lo que se coloca en el inmueble y que está en la oferta de venta, generalmente representada en un brochure. Por ello los propietarios, a través de su junta directiva, tienen todo el derecho a pedir los originales de los documentos mencionados. Hay que considerar el aspecto práctico que significa retener, por parte del promotor, documentos que una vez construido el edificio no le representan ninguna utilidad.

¿En qué parte de la ley dice eso?

Todos los bienes muebles o inmuebles que forman parte del inmueble ya no le pertenecen al promotor, son bienes en su mayoría comunes esenciales del edificio. Esta es otra norma no escrita, pero que es parte de este tipo especial de propiedad, solo por el sentido común que indica que así debe interpretarse y cumplirse.

Nuestra ley no menciona la rendición de cuentas. De acuerdo al Código Civil todo el que actúe como mandatario de otro está en la obligación de rendir cuentas y abonar al mandante todo cuanto haya recibido. Las primeras junta directivas y el primer administrador reciben dinero de los propietarios, desde el llamado capital semilla hasta el pago de dos y hasta tres cuotas por adelantado.

Cuando son reemplazados, se van sin rendir cuentas de los dineros recibidos, de los contratos firmados, no entregan archivos y se convierte en una pesadilla armar toda la historia del inmueble. Esta es una obligación de toda junta directiva, ya sea la primera o sea cualquiera escogida por los propietarios.

Toda junta directiva actúa como mandataria de la asamblea de propietarios. El artículo 62 No. 1 de la Ley 31 de 2010 dice que es función y facultad de la junta directiva representar a la asamblea de propietarios.
Esta redacción no deja duda del carácter de mandatario de la junta directiva. El administrador también actúa como mandatario de la junta directiva tal como se lee en el artículo 72 No. 1 de la Ley de Propiedad Horizontal. En ese carácter también le toca rendir cuenta de su gestión.

No hay duda de que la naturaleza jurídica del administrador de propiedad horizontal es la de mandatario y se rige por las normas del Código Civil referentes al mandato.

La próxima vez que analice un tema relacionado con el PH donde habita tome en consideración estas interpretaciones de la ley para que no caiga en la pregunta de siempre: ¿en qué parte de la ley está eso? y pueda conocer sus deberes y derechos.

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