El pago de los gastos comunes y su blindaje jurídico

Por la importancia que tienen las expensas en el sistema de propiedad horizontal, este las ha blindado de tal manera que se pagan o se pagan. Ya se llame expensas, gastos comunes, gastos de mantenimiento, cuota condominal o gastos de administración, la idea es la misma. Se trata de un conjunto de gastos que son una consecuencia de la copropiedad de bienes comunes en un inmueble sometido al régimen de la propiedad horizontal.

Algunos consideran a las expensas como una obligación y en el caso de Panamá se define como “obligación que tiene cada propietario…”. Es un error, lo que es obligatorio es su pago.
Se confunde la expensa con la obligación. Las expensas siempre será una suma determinada de dinero a pagar como consecuencia de la obligación de contribuir con los gastos del inmueble sometido a este régimen, por el solo hecho de ser un copropietario.

Las expensas van dirigidas al sostenimiento de los bienes comunes. En materia de propiedad horizontal solo existen dos tipos de bienes. Los privados y los comunes. Es muy fácil determinar cual es uno y otro. Ello porque para que exista en bien privado, tratándose de un bien inmueble, como lo es este caso, debe estar inscrito en algún registro público o de propiedad y tener un número de finca. Como consecuencia de lo anterior será bien común todo bien lo que no tenga un propietario inscrito. Es decir, todo lo que en el inmueble resulte sin un propietario inscrito en ningún tipo de registro, será necesariamente un bien común ya sea un bien mueble o inmueble.

En el sistema de propiedad horizontal la regla general es el bien común. Lo más importante es el bien común. A través de este bien, es posible acceder al bien privado y disfrutar del confort, seguridad, bienestar y amenidades que brinda el inmueble. A través del bien común se realiza la vida en comunidad, se comparte con los residentes y es posible la vida de barrio.

Por ser el bien común esencial en este tipo de propiedad, el sistema jurídico de la propiedad horizontal, su base jurídica y las leyes que la regulan tiene como norte protegerlo y asegurarse de su óptimo funcionamiento. Pero el bien común por si solo no funciona, necesita de los ingresos de los propietarios que son las expensas.

El pago de las expensas y su puntual cumplimiento es absolutamente necesario para la existencia y funcionamiento del sistema. La autora Elena Highton nos dice que las expensas son la savia de la cual vive la comunidad, y la recaudación de las cantidades necesarias para enjugar los gastos es fundamental para el normal desenvolvimiento del grupo.

Para proteger y hacer realidad el pago de las expensas el sistema lo ha blindado de tal manera que no pueda eludirse bajo ningún pretexto. Este blindaje esta constituido por los siguientes elementos:

1.- La propiedad horizontal es un derecho real y para algunos autores, un derecho real autónomo, pues para su existencia de este especial derecho real se necesita de la coexistencia de un bien privado y uno común.
2.- La naturaleza jurídica de la obligación es propter rem, palabra latina que significa por causa de la cosa o como consecuencia de la cosa. Esta obligación también es conocida como ambulatoria significa que la obligación de pago sigue a la cosa y no a la persona.
3.- No hay duda por lo anterior, que se trata de una obligación real y no personal, razón por la cual la obligación y la deuda de expensas recae sobre el inmueble y no sobre el dueño.
4.- La deuda de expensa se sustenta en un título que la ley le da el carácter de ejecutivo y que emana del acreedor y no del deudor. En este caso el derecho no se discute y al deudor solo le queda oponer las excepciones de cosa juzgada, prescripción y cobro de lo no debido.
5.- En el sistema panameño es un crédito preferencial, pues aunque no este mencionado directamente en el Código Civil, lo es por la sencilla razón que si hay un traspaso de la propiedad por venta judicial o por cualquier otro motivo, si no se paga la deuda de expensas y no se acredita en el título traslaticio de dominio el pago, no se inscribe el traspaso en el Registro Público.
6.- Es un crédito de naturaleza alimentaria. Pues tiene preferencia a cualquier otro pago que pueda hacer el deudor. Aun en el caso de una deuda de alimentos, por parte del propietario si no paga las expensas, se le aplicarán las medidas de retorsión que la ley ha señalado y puede ser demandado judicialmente.
7.- No hay excusa para su no pago. El pago es consecuencia de ser copropietario de bienes comunes. No se pueda alegar ninguna situación personal del propietario para evitar o excusar el no pago.
8.- Es una obligación dineraria. No se puede pagar de otra forma y no admite compensación, salvo que el inmueble y el propietario sean acreedor y deudor recíprocos.
No todo está escrito en la ley, existen normas plenamente vigentes que no están escritas y que se derivan del sistema
jurídico de la propiedad horizontal, como un derecho real autónomo. Pensar que debe estar escrito para poder aplicar ciertos principios que rigen a este tipo especial de propiedad, es no entender absolutamente nada de cómo es y cómo se regula la propiedad horizontal.

El sistema blinda las expensas entre otras razones porque su no pago oportuno crea un desbalance que perjudica a los demás propietarios. Todo el que no paga es subsidiado por el que paga. Aunque ese que paga no lo sienta, es perjudicado directa o indirectamente. El que no paga recibe los mismos beneficios del que paga.

A la hora del remate de un bien inmueble en propiedad horizontal se presenta un debate en cuanto si se debe necesariamente ir contra el inmueble o se puede ir contra otro bien del propietarios. El deudor es el inmueble, representado por una persona natural. En teoría, la unidad inmobiliaria es la que debe responder por la deuda, pues al tratarse de una obligación de naturaleza real y además tiene el carácter propter rem, puede concluirse que solo se puede ir contra la cosa que no es otra que la unidad inmobiliaria. El debate, en este punto, queda abierto.