El pago de los bienes comunes

El pago de los bienes comunes

Ningún intérprete jurídico medianamente informado puede pretender que una ley contenga todas las posibles situaciones que se presentan en el día a día de la vida humana con respecto a lo que norma dicho cuerpo legal.

La ley panameña de propiedad horizontal, si bien es cierto que es algo complicada, por su mala redacción, no ayuda a entender este tipo especial de propiedad.

La cultura nacional sobre esta materia es apenas básica y no se enseña en ninguna universidad a nivel de licenciatura; solo algunos cursos de posgrado la tienen como un módulo de unas pocas semanas dentro de los 18 meses que dura la maestría.

Contribuye a esta problemática los colegas que dicen: “me leí la ley, la entiendo y la puedo aplicar”. Cuando se trata de otros profesionales la situación no cambia, pues tratan de entender la ley según su particular interés.

El tema de los gastos comunes, que parece algo sencillo, no lo es. Para ello hay que entender por qué y para qué se pagan. Esa contribución es obligatoria para todos los propietarios y su destino está directamente relacionado con los bienes comunes del cual todos son dueños en un porcentaje denominado coeficiente de participación.

Los bienes comunes, como cualquier bien mueble o inmueble, sufren un desgaste, requieren de una protección, cuidado, actos de conservación y hasta de reemplazo. Como esos bienes pertenecen a todos los propietarios en una copropiedad de indivisión forzosa, cada uno contribuye a su mantenimiento y cuidado.

No solo ello, a través del pago de la cuota de gastos comunes se reciben bienes y servicios por igual a todos los propietarios. Por ello, el principio básico que regula esta materia es que se pagan gastos comunes porque se es dueño de bienes comunes y se pagan para recibir servicios comunes y para darle mantenimiento y seguridad a esos bienes comunes, entre otros propósitos.

Nadie paga por algo que no recibe. El artículo 5 No. 13 y el primer párrafo del artículo 23 que complementa a la primera norma mencionada no dan lugar a pensar que solo son gastos comunes lo que ahí se menciona.

Es obvio que pueden haber otros. Y para saber si esos otros gastos también son parte de los gastos comunes, hay que identificar si corresponden a servicios o bienes que son recibidos por todos por igual o que beneficie a todos y sean común a todos.

Por ello la palabra “común” en este caso se refiere a recibir lo mismo que todos los demás propietarios.

No se trata de no usar el bien. El principio general que rige la materia de los gastos comunes es la igualdad de las cargas.

No es lo mismo no usar el bien común, como alegan algunos para su no pago, que no esté disponible ese bien común por imposibilidad de hecho; que no se reciba el servicio que se presta a todos los copropietarios porque existe la imposibilidad técnica de su uso.

Tal sería el caso de que no exista conexión de determinadas unidades inmobiliarias al servicio de emergencia de una planta eléctrica, sistema de aire acondicionado central, seguridad, limpieza, etc.

En estas situaciones los servicios no son comunes, no se reciben por todos los propietarios por igual y no se da el principio de igualdad de las cargas.

En estos casos el no pago de la cuota de gastos comunes respecto a los servicios que no se reciben por igual a los demás propietarios se justifica legalmente por un simple hecho: debe ser de uso imposible, por carecer de instalaciones para recibir determinados servicios.

Sucede con algunos emprendimientos actuales en Panamá. Los locales comerciales no tienen acceso a la garita de seguridad, por estar ese local construido a un costado del conjunto residencial, pero formando parte de él.

En ese mismo ejemplo, los locales comerciales no tienen derecho al uso de la piscina, de las áreas de juego y sociales. En ese caso, esos locales no deben participar de los gastos de conservación, cuidado y protección que generan esas áreas.

De acuerdo con las situaciones señaladas parece injusto cargar a esos propietarios los costos dinerarios por el uso de partes comunes a quienes no tienen posibilidad material de acceder a su utilización, ya sea por su especial ubicación, o porque el reglamento de propiedad no lo permite o porque arquitectónicamente no fue previsto el uso de tales bienes y servicios comunes.

Hay un ángulo que vale la pena señalar. Si un propietario paga gastos comunes por bienes y servicios que materialmente no recibe, estamos frente a un caso de enriquecimiento injustificado o enriquecimiento sin causa por parte del PH. Por lo tanto, no existiendo una vinculación funcional con los bienes y servicios que se pagan con la cuota de gastos comunes, no estarían obligados al pago. El cobro coactivo de esa cuota configura el enriquecimiento ilícito del cual tendrá que responder la Asamblea de Propietarios como ente orgánico que representa al inmueble.

Se presenta otro elemento puntual e importante. Participan las unidades inmobiliarias de los gastos de mantenimiento y reparación de los bienes comunes y/o de su reemplazo cuando ello sea necesario y para lo cual se requiere de una cuota extraordinaria.

La unidad inmobiliaria que se encuentra en la situación aquí estudiada no deja de ser copropietaria de bienes comunes. Por lo tanto, sí le corresponde participar en aquellos gastos que correspondan, por ejemplo, reemplazar una pieza de un equipo; a los gastos de reemplazo de un equipo que por obsoleto requiera su recambio; a la pintura del edificio.

Nótese que todos esos gastos son, por lo general, costeados con una cuota extraordinaria. Esta cuota tiene su sistema y método de justificación y aprobación.

Lo que corresponde en estos casos es ir a la casuística. Situación por situación, gasto por gasto, para establecer cuál corresponde pagar y cuál no. Lo mismo sucederá a la hora de presentar un presupuesto anual.

La contribución en los gastos comunes de esas unidades inmobiliarias debe ser considerada aparte de las otras a fin de obtener un presupuesto real.

Rolando Candanedo

Rolando Candanedo
Rolando Candanedo