¿De quién es la responsabilidad de los vicios en una obra?

¿De quién es la responsabilidad de los vicios en una obra?

Por los vicios ocultos la ley de protección al consumidor señala un plazo de prescripción de cinco años y el artículo 1343 del Código Civil señala una garantía legal de 10 años, por ruina de la construcción. FOTO: ALEXANDER AROSEMENA.


El Decreto 142 fija algunas normas sobre el mantenimiento de los bienes comunes y sobre la responsabilidad de los vicios detectados en una obra. Sin embargo quedan algunas lagunas jurídicas.

Se hace obligatorio referirse al Decreto 142 del 9 de julio de 2021, debido a lo que dispone con respecto a la responsabilidad de las juntas directivas de los inmuebles sometidos al régimen de la propiedad horizontal, por el mantenimiento de bienes comunes.

En el artículo segundo este decreto detalla a quién está dirigida la norma regulatoria: “Este Decreto Ejecutivo está dirigido a los diseñadores, constructores, a todos lo funcionarios de las entidades que forman la ventanilla única de los Municipios y al Benemérito Cuerpo de Bomberos de la República de Panamá, que participan del proceso de revisión, registro y permisos o certificaciones en materia de diseño, edificaciones y construcciones”.

De su lectura es fácil concluir que no está dirigido a la inmuebles sometidos al régimen de la propiedad horizontal. Está dirigido principalmente a los arquitectos e ingenieros; a los profesionales que ejecuten el diseño correspondiente para una edificación o construcción; a los que directamente realicen una obra constructiva. Se establecen otras normas que deben cumplir los funcionarios públicos encargados de revisar el cumplimiento todas los requisitos establecidos en las normas vigentes.

El artículo 17 se aparta de los profesionales, entidades y funcionarios a quien según el mismo artículo dos está dirigido el Decreto Ejecutivo 142 y le señala responsabilidades a las junta directivas de los inmuebles sometidos al régimen de la propiedad horizontal. Le atribuye a ese orgánico de la propiedad horizontal, a los propietarios y/o habitantes del inmueble “realizar el mantenimiento periódico adecuado de sus edificaciones una vez se haya emitido el Permiso o Certificaciones de Ocupación (sic)”. Y agrega el artículo “este mantenimiento debe incluir el estado de la estructura (losas, columnas, mampostería), ventanería, techo, revestimientos, rampas de acceso, rutas de evacuación, escaleras y barandales entre otros”. El artículo 18 adiciona otras responsabilidades y se menciona el mantenimiento periódico de diversos sistemas que son más que necesarios en el inmueble.

El promotor es el responsable de la obra constructiva y de los defectos y vicios que están presentes al momento de entregar la obra. Responde ante el comprador por la parte privada y ante la asamblea de propietarios por los bienes comunes. en toda obra constructiva se pueden presentar vicios y posible ruina. Los vicios son los aparentes y los ocultos y la ruina se refiere a la ruina funcional; es decir el bien no sirve para el propósito por al cual se adquirió o sus defectos son tan graves que amenazan ruina total o derrumbamiento.

Para un lector no bien informado puede pensar que la responsabilidad por los vicios y ruina de la construcción han dejado de ser del promotor. El Decreto Ejecutivo 142 no elimina la responsabilidad del promotor por los vicios y la ruina de la construcción. Si bien es cierto que no está expresamente mencionado en el artículo 1343 del Código Civil, no lo está por razones puramente cronológica, ello porque al tiempo de la redacción de la norma no existía ese vocablo ni la industria de la construcción tenía el desarrollo actual.

Por vicios aparentes se debe entender aquello que el comprador observa al serle entregada la unidad inmobiliaria adquirida y que no necesariamente tienen que ser de fácil observación, pueden estar en germen y manifestarse al poco tiempo de recibir el inmueble. Por lo general el promotor da un plazo de un año y segmenta tales vicios o defectos según sea la naturaleza del bien y su uso.

Por los vicios ocultos la ley de protección al consumidor señala un plazo de prescripción de cinco años y el artículo 1343 del Código Civil señala una garantía legal de 10 años, por ruina de la construcción.

De todas estas garantías no puede entenderse que el Decreto Ejecutivo 142 ha exonerado al promotor y traslada la responsabilidad a la junta directiva del PH, que no fue quien construyó la obra. Esa garantía por defectos de la construcción siguen vigentes. Téngase además presente que el artículo 17 del referido Decreto Ejecutivo habla de responsabilidad por mantenimiento y no por defectos constructivos. Una vez vencidas las garantías a que está obligado el promotor, es obvio que la responsabilidad del mantenimiento de los bienes comunes recae en los propietarios. No en los habitantes, solo puede recaer en los propietarios que son los dueños de todos los bienes comunes, sean estos esenciales o no.

Pero la junta directiva, por muy diligente que sea no pude asumir la responsabilidad del mantenimiento de los bienes comunes sin que previamente la asamblea de propietarios no autorice los fondos para ejecutar tales mantenimiento. Toda junta directiva debe, en cuanto a desembolso de dinero, actuar conforme al presupuesto aprobado en la asamblea de propietarios. La junta directiva es un ente orgánico que ejecuta lo que la asamblea de propietarios dispone. Por muy buena voluntad y deseos de actuar, no puede por si ni ante si, decidir más allá de lo que le ha sido autorizada. El artículo 62 No. 5 autoriza a la junta directiva a realizar cualquier desembolso extraordinario no previsto en el presupuesto, con lo que no queda duda que es el presupuesta aprobado por la asamblea la que dispone en qué gastar y como gastar el dinero de los propietarios.

Si el dinero no alcanza solo queda la vía de una cuota extraordinaria y esta solo se puede realizar si la asamblea lo aprueba. De no aprobarlo se debe entender que los propietarios no quieren realizar los mantenimientos necesarios y/o urgentes y las responsabilidad, como pasó con el edificio de la ciudad de Miami, solo puede recaer sobre ellos.

Por ello concluyo, que el o los que redactaron este Decreto Ejecutivo, no tienen mucho conocimiento de lo que es este tipo especial de propiedad llamada propiedad horizontal.