Cuando se construye en la azotea, caso de la vida real

Todos los que residimos y vivimos en este país y en especial en la ciudad de Panamá. Tenemos conocimiento, unos más, otros menos, de la situación de un edificio denominado PH Crystal, ubicado en el barrio de El Cangrejo, y en especial de la situación que padece la propietaria de una unidad inmobiliaria ubicada en el piso 14.

Sabemos que el techo de la unidad inmobiliaria que corresponde al departamento 1402 se está hundiendo. Ello producto del peso que recibe del pent-house construido sobre la losa que es su techo y que originalmente fue la azotea del edificio.

El Sistema Nacional de Protección Civil (Sinaproc) colocó sobre el techo del departamento unos puntales de madera para sostenerlo y evitar su evidente derrumbe.

Pero jurídicamente, ¿qué origina esta situación? ¿por qué existe sobre el techo del departamento 1402 un pent-house?

Para responderme a estas preguntas y otras más he tenido que hacer de antropólogo forense y remontarme a antecedentes y documentos que nacen en 1975.

Para este trabajo me he valido de documentos que fueron obtenidos de los originales que están en el Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial.

El reglamento de copropiedad del PH Crystal se aprueba mediante Resolución número 54-75 de 15 de octubre de 1975.

Ese documento señala dos elementos esenciales: que está constituido por 14 pisos y 28 apartamentos, 2 por piso y entre los bienes comunes el artículo 7 dice textualmente que “se reputan BIENES COMUNES (sic) los siguientes: a)….; b) los cimientos, partes estructurales, techos, azoteas, (sic) ……”. El hecho de usar mayúsculas cerradas para “bienes comunes”, indica que se hizo énfasis en la categoría de comunes a los bienes mencionados en ese literal.

El artículo 23 en su literal e) hace mención a la prohibición de “elevar nuevas construcciones sobre el último piso o efectuar obras”.

Lo declarado en los artículos citados es lo normal, lo usual en este tipo de propiedad y lo que debe contener todo reglamento de copropiedad desde 1952, cuando se aprobó la primera ley de propiedad horizontal en Panamá.

El estudio de antropología forense en materia de propiedad horizontal es la clave para todo lo que se investiga. No hay duda de que los planos, los cálculos de ingeniería y los permisos de construcción fueron para 14 pisos y que sobre el último piso necesariamente había una azotea, como lo declara el reglamento de copropiedad original.

Como superficie que cierra el edificio y lo protege de las inclemencias del tiempo, la azotea fue diseñada para una determinada carga. Posiblemente esa carga era un tanque de agua, el cuarto de las máquinas de los elevadores y posiblemente un pararrayos, lo que se llama en ingeniería cargas vivas.

Aun cuando en abril de 1976 no se dominara la materia de la propiedad horizontal, es increíble que se modificara el reglamento de copropiedad violando todos los procesos legales para ese fin.

A la fecha del cambio del reglamento de copropiedad había un solo propietario, este era la sociedad promotora del inmueble. Es sorprendente que el informe de la Dirección General de Desarrollo Urbano del Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial (Miviot) de la época emita criterio diciendo que “la adición realizada en el décimo quinto piso, no afecta la estabilidad o funcionamiento del edificio”. La adición que aprueba el Miviot es de un pent-house de cuatro recámaras.

Sorprende también que se omita toda referencia a la azotea. Debió existir sobre lo construido una nueva losa, que necesariamente se denomina azotea, aun cuando en los hechos se ignoró.

Se ignoró por completo la ley vigente a la fecha de modificación del reglamento y el mismo reglamento, cuyo artículo 22 señalaba, ambos, la prohibición de elevar nuevas construcciones. El artículo 22 del reglamento original nunca se modificó, por lo tanto, el Miviot aprobó un pent-house sobre la azotea violando la ley y el reglamento.

Mediante Resolución 23 del 7 de julio de 1976 se modifica el reglamento de copropiedad. No se modifica el artículo 7, que reputa como bien común la azotea. Sí se modifican los artículos 2, 3 y 5. Los dos primeros se refieren a incluir como parte del reglamento al pent-house.

El otro modifica los coeficientes de participación. ¿Qué valor tienen esos cambios? Analicemos.

Por medio de memorial del 30 de abril de 1976 se solicita el cambio de reglamento y entre los hechos de la solicitud se menciona “que aún no se ha declarado mediante escritura pública la incorporación de la finca al régimen de propiedad horizontal”.

Lo que se quiso decir fue que el reglamento de copropiedad aprobado, aún no estaba inscrito en el Registro Público, pero sí existía. Si no fuera así, no se pide modificación, se solicita una nueva incorporación.

Todos los documentos que se incluyen en la solicitud se refieren a modificación del reglamento. Por medio de Resolución No. 23 del 7 de julio de 1976 se aprueban las reformas al reglamento.

Lo anterior evidencia la existencia de un reglamento de copropiedad en firme. Por lo tanto, se omitió el requisito de la asamblea de propietarios y si por vías de discusión esta no se podía hacer por haber uno solo, entonces procedía solicitar un nuevo reglamento.

Todo lo actuado para elevar una nueva construcción sobre la azotea del edificio está viciado. Lo prohibía la ley del momento, todas las que siguieron y la ley actual y el reglamento con que se incorporó ese edificio al régimen de la propiedad horizontal.

La azotea no deja de serlo porque se construye algo sobre ella. Sigue cumpliendo su rol arquitectónico. Otorgado el permiso de construcción de acuerdo a los planos aprobados, expedido el permiso de ocupación, la última losa del edifico se llama y se llamará azotea, aun cuando se le dé número de finca.

Sobre ella no se puede construir nada; no se pueden “elevar nuevas construcciones” y además se viola “el vuelo”, que es la prolongación del edificio en líneas paralelas hasta el cielo, de por sí, un bien común.

Mediante memorial del 1 de noviembre de 1976 se solicita que se elimine de los bienes comunes mencionados en el artículo séptimo del reglamento de copropiedad la palabra “azotea”.

Lo increíble es que el Miviot mediante resolución 29-83 del 28 de marzo de 1983 accede a lo solicitado. ¿La losa sobre la cual se construyó el pent-house dejó de ser azotea por ese hecho?

El procedimiento para incorporar el piso 15 está viciado por defecto de forma y de fondo. La azotea fue definida como un bien común, por lo tanto, todo lo construido sobre ella es un bien común, por el principio de accesión, aun así se haya eliminado la palabra azotea del reglamento.

La situación del PH Crystal es una lección: no se puede construir sobre ninguna azotea. No están diseñadas para agregarle peso y tarde o temprano, quizás más temprano que tarde, será una réplica del PH Crystal.

ROLANDO CANDANEDO

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