Cuándo entra en función una nueva junta directiva en un PH

Cuándo entra en función una nueva junta directiva en un PH

La convocatoria es obligatoria y el plazo máximo para hacerla es de no más de veinte días calendarios a la fecha en que debió serlo.




Es común en nuestro medio que una vez electa la nueva junta directiva, cumpliendo obviamente todos los requisitos legales, la junta saliente coopere con la transición. No existe en nuestro medio un formato de transición ni la ley ha señalado ningún protocolo de asunción de las nuevas autoridades del respectivo inmueble.

No es frecuente que este tema se considere en los reglamentos de copropiedad, aunque pareciera ser que sí debe serlo. Algunos propietarios miembros de junta directiva argumentan que debe esperarse la inscripción en el Registro Público del acta de la asamblea de propietarios en donde se escogió a esa nueva junta directiva. La inscripción en el Registro Público es una medida de publicidad para que terceros sepan de una determinada situación jurídica; es un efecto erga omnes. No es un requisito de validez de la asamblea celebrada. No se puede desconocer que ha existido la asamblea y que se han tomado decisiones que afectan a todo el inmueble y a sus propietarios.

Tampoco tiene señalado nuestro sistema un período de duración de la junta directiva, como para decir que hay que esperar que venza “su período”. Anualmente cada PH debe hacer una asamblea ordinaria obligatoria. El propósito de esa asamblea anual está muy claro en la ley: rendir informe de las actividades de la junta directiva, del administrador, el estado de situación del PH y manejo del presupuesto. No dice la ley que hay que renovar o reelegir a la junta directiva en pleno o algunos de sus miembros.

No se trata de una omisión, pues obvio que todo el que rinde cuentas queda sujeto no solo a la aprobación o rechazo de su gestión. Es el momento en que los propietarios van a juzgar una gestión administrativa y financiera. Es el momento de rendir cuenta del manejo de los dineros de los propietarios y de la buena o mala ejecución del presupuesto.

Un PH es un mini Estado. También puede ser comparado con una sociedad por acciones, en donde todos tenemos una acción, que en sistema panameño valen todas por igual. En otros países en donde la materia es más estudiada y el nivel de comprensión es mayor, cada acción vale según su coeficiente de participación en los bienes comunes.

El artículo 61 de la ley dice que la asamblea debe reunirse una vez al año, pero ¿qué pasa si no lo hace en esa fecha o a los 365 días de celebrada la última asamblea ordinaria y se hace en otra fecha? En teoría no pasa nada, se puede hacer en otra fecha y será una asamblea a destiempo. No obstante, si hay una sanción, que es un tipo de sanción moral. Se permite a los propietarios convocarla por derecho propio. Es sin duda una medida excepcional para sancionar a la junta directiva negligente y le da la oportunidad a los propietarios de adoptar las decisiones que consideren conveniente. El legislador buscó garantizar a los propietarios que pudieran reunirse, por lo menos una vez al año. Y de esa forma conocer el estado de su comunidad. Por ello, la norma dice que, si pasado dos meses desde la fecha en que debió convocarse la asamblea y esta no ha sido convocada, los propietarios podrán ejercer el derecho de convocatoria por “derecho propio”.

La convocatoria es obligatoria y el plazo máximo para hacerla es de no más de veinte días calendarios a la fecha en que debió serlo. La asamblea es obligatoria en la fecha que indica la ley o el reglamento, en caso de duda debe ser conforme lo indica la ley. Ni siquiera por razones de comodidad, conveniencia momentánea, se puede cambiar la fecha de la asamblea de propietarios.

Valga la pena aclarar que la convocatoria significa un llamado, en este caso un llamado a reunión no es la reunión en si misma. Ese llamado a reunión debe cumplir ciertos requisitos que en el caso de la convocatoria por derecho propio están señalados en la ley.

Este tipo de sanción a la junta directiva negligente está dirigido a que los propietarios hagan uso de su poder como comunidad y cuando ello sucede lo que se busca principalmente es cambiar la junta directiva. La convocatoria por derecho propio está señalándole a la junta directiva que los propietarios no están conforme con la gestión que se les ha encomendado, pues de otra manera no harían la convocatoria. El no hacer uso de esta herramienta legal no significa aprobación de la actual junta directiva, puede deberse a varios factores para no hacerlo, por ejemplo, desconocimiento de esta herramienta, dificultad para convocar, para conocer quienes están al día, etc.

Si los propietarios logran realizar la asamblea, significa que los propietarios han decidido que la junta directiva cese de inmediato. En circunstancias normales el período de la junta directiva es de un año, pero cuando se llega a una convocatoria por derecho propio, el poder que ostentan los propietarios ha indicado que esa junta directiva ha cesado en sus funciones. En palabras de algunos, es un golpe de Estado y el símil es correcto.

En el capítulo VI sobre la Junta Directiva la ley en diversos artículos menciona el “período” de la junta directiva. Pero en la ley no hay nada que señale un período fijo para una junta directiva. En estas circunstancias debemos considerar el período de un año, ello porque cada asamblea de propietarios debe reunirse, por lo menos una vez al año. No obstante, ello no significa que esos directores deben terminar un período fijo para ser reemplazados. Tal es así que la ley permite a los directores renunciar a sus cargos antes de terminar “su período”. Si se quiere señalar un período habrá que apoyarse en el presupuesto. Todo presupuesto marca un período fijo de ejecución y pasada su vigencia la junta directiva no podrá seguir actuando por falta de los recursos necesarios para su gestión.

No hay duda de que hay lagunas en la ley, también la había en la anterior y es de esperar que un reglamento de esta ley 284 de 14 de febrero de 2022 llene ese hueco.