¿Cuál es la consecuencia jurídica de no contar con la grabación de la asamblea de propietarios?

¿Cuál es la consecuencia jurídica de no contar con la grabación de la asamblea de propietarios?

La pandemia impuso el uso de plataformas tecnológicas para llevar a cabo las reuniones de las asambleas de propietarios. Imagen de Alexandra_Koch en Pixabay


Con la proliferación de reuniones virtuales dentro de las propiedades horizontales surgen dudas sobre la validez de grabar estas sesiones para las decisiones que se toman entre los copropietarios.

En la ley 31 del 2010 que regula la propiedad horizontal como un tipo especial de propiedad, si bien mencionó la posibilidad de asambleas virtuales, su mala redacción hizo dudar a las autoridades si se debían o no permitir tales asambleas por medios tecnológicos, en tiempos de pandemia. El coronavirus nos abrió un mundo nuevo en la propiedad horizontal; la realidad nos obligó a comportarnos de manera diferente, a ser solidarios entre vecinos y rescatar medidas de bioseguridad que siempre debieron estar presentes y tan elementales como el lavado frecuente de manos. También nos impuso una nueva forma de reunirnos, para cuidarnos entre todos y aprovechar la tecnología, impensable tan solo hace unos pocos años y tan accesible ahora.

De esa realidad, surge la ley No. 180 de 16 de noviembre del 2020, que trató de llenar un vacío evidente en cuanto a la necesidad de celebrar asambleas de propietarios, pero con una mala redacción y confusión de términos. Aun con tales defectos se cumplió una etapa necesaria y se han llevado a cabo desde su entrada en vigencia muchas asambleas virtuales.

El problema que se plantea tiene relación con la parte final del artículo 53 de la ley 31 del 2010 modificado por la ley 180. Este se refiere al requisito de validez de las decisiones que aprueba la asamblea de propietarios y a la forma en que debe hacer constar esas decisiones expresadas en el acta de la reunión. El artículo señala los requisitos del acta. Se lee así la disposición legal: “Las decisiones de la Asamblea de Propietarios se harán constar en un acta que expresará, como mínimo, lo siguiente…”

La parte final del artículo señala que: 1) “las decisiones adoptadas deberán comunicarse en un plazo no mayor de tres días calendarios, contados desde la fecha de la reunión”; 2) el acta deberá ser emitida en un plazo no mayor de diez días calendarios, contados desde la fecha de la reunión; 3) el secretario de la junta directiva deberá guardar una copia digital como prueba inequívoca de esta”

Del examen del artículo 53 podemos concluir que no hay causales de nulidad expresamente señaladas en la ley, por incumplimiento de los punto que he señalado en el párrafo anterior. Para que sea una causal de nulidad debió expresarse en la forma como lo hizo el párrafo final del artículo 50 al referirse a los documentos que deben adjuntarse a la convocatoria. Se lee así: “…se debe adjuntar como mínimo el proyecto de presupuesto, el informe de gestión y el estado financiero auditado del período anterior; de incumplirse con estos requisitos no será válida la convocatoria…” (Énfasis propio). Si bien es cierto que técnicamente no es causal de nulidad, sí lo es como causal de validez del acto jurídico de la convocatoria.

El artículo 1141 del Código Civil, que para estos efectos sería norma supletoria señala las causales de nulidad absoluta en los actos o contratos: 1) cuando falta alguna de las condiciones esenciales para su formación o para su existencia; 2) cuando falta algún requisito o formalidad que la ley exige (énfasis propio) para el valor de ciertos actos o contratos, en consideración a la naturaleza del acto o contrato y no a la calidad o estado de la persona que en ellos interviene. Por su parte el artículo 1143 en su párrafo final dice: “Cuando no es generada (la nulidad) por objeto o causa ilícitos puede sanearse por la ratificación de las partes …” (Énfasis propio) Ese mismo artículo 1143 comienza diciendo que " La nulidad absoluta puede y debe ser declarada por el juez aun sin petición de parte cuando aparezca de manifiesto en el acto o contrato”.

No existe nulidad sin previa declaración judicial. Aun en el evento que la convocatoria a asamblea de propietarios se haga sin los documento que pide el artículo No. 50, la validez de esa convocatoria y posterior asamblea de propietarios debe declararla un juez. No se produce de forma automática. No existe nulidad sin declaración judicial.

Examinando la norma referente a la grabación de la asamblea de propietarios se revela que la grabación no es un requisito de la esencia de la asamblea ni un requisito de validez, es un requisito de prueba. La norma se lee: “…deberá guardar una copia digital como “prueba inequívoca de esta” (énfasis propio). En este caso la palabra inequívoca significa que no admite dudas, la prueba es válida por si misma, hace plena prueba. Pero la asamblea de propietarios a través de medio tecnológico puede probarse por otros medios. La grabación es solo un medio de prueba de que se realizó, no es un medio de valides. Por lo tanto, su ausencia no vicia la asamblea y de llegar el caso de probar que esta se realizó hay otras pruebas, como por ejemplo, declaraciones testimoniales y el acta misma. Como toda acta debe ser firmada por quien presidió la asamblea y por quien ejerció como secretario, ellos están haciendo las veces de notario, con las consecuencias penales que corresponden, en caso de faltar a la verdad. En síntesis, la falta de la grabación de la asamblea de propietarios por el motivo que sea, no es causal de nulidad.