¿A quién le corresponde convocar a las asambleas de propietarios?

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Por tratarse de asamblea de propietarios, no importa si es ordinaria o extraordinaria, siempre debe ser convocada por propietarios y no de unidades inmobiliarias.

Para muchas personas la Ley No, 180 de noviembre del año 2020 vino a llenar un vacío en las reuniones de asambleas de propietarios durante la pandemia y las urgente medidas de bio-seguridad que obligatoriamente debían tomarse, considerando que el inmueble no estaba en pandemia y si hacía necesario tomar importantes decisiones.

Pero estaba la discusión si la actual ley 31 del 2010 lo permitía o no. Yo sostuve en diversos medios que sí se podía, pues el artículo 50 menciona que la convocatoria se puede hacer por cualquier medio electrónico y una asamblea de propietario solo es producto de una convocatoria. El Registro Público estaba en duda de inscribir actas en las cuales las asambleas de propietarios se hayan convocado por medio electrónico, por su parte la dirección de PH del MIVIOT tampoco estaba segura si la ley 31 lo permitía o no.

De la necesidad de los inmuebles sometidos al régimen de la propiedad horizontal, surge la ley 180, que quizás por el apuro con que se discutió y aprobó, a efecto de resolver el problema planteado de las asambleas vía tecnológica, se incurrieron en varios errores.

En esta oportunidad me voy a referir solo a como quedó el artículo 50 de la ley 31 del 2010 y su correcta interpretación. En un futuro abordaré los otros artículos.

1.- El primer párrafo del artículo 50 señala los documentos que deben presentarse conjuntamente con la convocatoria. Incluye “el estado financiero auditado del período anterior”. Como no se específica que se debe entender por “periodo anterior” y estamos hablando de estado financiero, debemos suponer que el legislador quiso referirse al período fiscal del año inmediatamente anterior al que se presenta ese informe. No necesariamente debe ser el período que va del 1 de enero al 31 de diciembre, pues un PH puede tener un período distinto al año calendario. Debe entenderse que la norma se refiere a un período fiscal por el cual se rige el respectivo inmueble.

2.- El segundo párrafo contiene dos errores. El primero de ellos se refiere a si han pasado dos meses desde el mes en que debió convocarse la asamblea de propietarios. Pero resulta que muchos PH no tienen un fecha fija o no mencionan una fecha determinada. ¿Qué se hace en esos casos? La única interpretación que cabe es que el plazo debe contarse dos meses después de transcurrido los 365 días de la última reunión de asamblea de propietarios.

El segundo error de este párrafo del artículo 50 se refiere a que la convocatoria a una asamblea de propietarios no la hacen los propietarios, la hacen las unidades inmobiliarias. No estamos ante una asamblea de unidades inmobiliarias, estamos ante una asamblea de propietarios, razón por la cual lo que se debe tomar en cuanta es al 20% de los propietarios, solo estos pueden pedir la convocatoria a que se refiere el segundo párrafo del artículo 50 modificado por la ley 180 de 2020.

3.- El tercer párrafo que hace referencia a llamado de asamblea de propietarios cuando se trata de situaciones imprevistas o urgentes, contiene una disposición contraria a lo que ordena el primer párrafo. Nos referimos a que la asamblea puede ser citada por el administrador, situación esta que se omitió en el primer párrafo. El administrador no debe tener facultades para convocar a una asamblea de propietarios, está pasando por encima de sus superiores jerárquicos, que es la junta directiva.

Se repite el error del párrafo anterior en cuanto que la convocatoria la piden las unidades inmobiliarias y no los propietarios, pero el párrafo comienza diciendo “la asamblea de propietarios”, sería coherente si el párrafo comenzara diciendo: la asamblea de unidades inmobiliarias, pero tal asamblea resulta en un absurdo.

4.- El párrafo cuarto hace referencia a una asamblea extraordinaria, por parte igualmente del 20% de la totalidad de las unidades inmobiliarias que se encuentren al día. Se repite el mismo error de los párrafos anteriores, confundir una asamblea de propietarios con un una asamblea de unidades inmobiliarias. El absurdo salta a la vista. Para que se dé tal asamblea extraordinaria deben darse varios supuestos previamente: a) debe tratarse de la solicitud de una asamblea extraordinaria; b) debe haberse solicitado previamente, por el 20% de las unidades inmobiliarias; c) que estas se encuentren al día; d) que no haya sido convocada dentro de los siguientes 10 días calendarios al que se hizo la solicitud, por parte de la junta directiva o del administrador; e) el porcentaje mencionado la convocará por derecho propio.

Se comete en este párrafo el mismo error de los anteriores, al hacer referencia a unidades inmobiliarias y no a los propietarios. Es incoherente con la línea final de ese párrafo que se lee así: “el porcentaje de propietarios antes mencionado…”. Nótese que el párrafo en su parte inicial no habla de propietarios, habla de unidades inmobiliarias.

El párrafo sexto de ese artículo 50 insiste en continuar con el mismo error. Dice: …”a reunión de Asamblea de Propietarios solicitada por el 20% de la totalidad de las unidades inmobiliarias…”

Vale la pena hacer un comentario respecto al proyecto de presupuesto que menciona el párrafo sexto del artículo 50, el cual debe acompañarse con la convocatoria. Los artículos 62 y 72 de la ley 31 de 2010 imponen la obligación de presentar a los propietarios el presupuesto y estados financieros, según el artículo 62 No. 3 y estado de situación del manejo de los fondos, según el artículo 72 No. 11. El artículo 75 señala que el proyecto de presupuesto debe enviarse a los propietarios con quince días de anticipación. Aunque el artículo No. 74 incluye además del presupuesto “el estado de situación”.

Por lo tanto, si la convocatoria a asamblea de propietarios se hace con diez días de anticipación y con ella se presenta el presupuesto y el estado de situación, estamos violando lo dispuesto en la Ley No. 31 de 2010 que señala un plazo mayor para entregar a los propietarios del proyecto de presupuesto y estado de situación. Debe entenderse para ser cónsono con la ley que la convocatoria deberá realizarse por lo menos con quince días de anticipación y no diez y así cumplir con la entrega del presupuesto y estado de situación y/o estado financieros en el plazo fijado por la ley No. 31 del 2010.

Aunque me propuse comentar solo el artículo 50, debo mencionar que el artículo 51 recupera la cordura de la norma y dice que “la Asamblea de Propietarios se considera legalmente constituida con la asistencia de más de la mitad de los propietarios…” Y no puede ser de otra manera, pues por tratarse de asamblea de propietarios, no importa si es ordinaria o extraordinaria, siempre debe ser por propietarios y no de unidades inmobiliarias.

En síntesis, para ser coherente con el sistema y los principios de la propiedad horizontal, debe entenderse que los que convocan son propietarios y no unidades inmobiliarias; pero para la toma de decisiones sí se toman en cuenta a las unidades inmobiliarias y votan las que estén al día a la fecha de la reunión.