¿Qué hacer cuando los balcones y las terrazas en un PH se transforma en el depósito de basura de otros vecinos?

«Abogado, tengo balcón y los regalos me llegan del cielo. Mi problema es que no puedo saber quién me los envía». «Abogado, tengo una terraza de uso exclusivo y es más el tiempo que pasó recogiendo basura ajena, que lo que disfruto de mi terraza».

Estas quejas son más comunes de lo que nos imaginamos. Los propietarios con  balcón o con terraza, se quejen de la cantidad y variedad de basura que vecinos incultos tiran desde sus ventanas al área abierta de la que gozan.

No es necesario mencionar la variedad y tipo de basura que reciben, no se trata solo de las colillas de cigarrillos, sino de muchas más cosas.

Cuando se presentan estos casos, la administración de un PH, hace un gran esfuerzo en tratar de identificar, sin resultado, a los responsables y de intimidar con amenaza de sanciones a los responsables, pero como suele suceder, nunca se identifican a los vecinos causante del abuso ni tampoco nadie dice: yo fui, disculpe, no volverá a pasar.

Peor es cuando del cielo caen objetos que por su naturaleza no cabe duda que son juguetes que algún niño tiró por la ventana.

En estos casos ¿qué responsabilidad le cabe a la administración a la junta directiva o a la asamblea de propietarios? ¿Si el perjudicado quiere accionar por los perjuicios causados, a quién debe demandar?

La administración y la junta directiva hacen lo que pueden para identificar a los abusadores e irrespetuosos. Solo teniendo cámaras apuntando al cielo se tendría una posibilidad de ver de dónde parten los objetos que caen en el balcón o terraza inferior. No es tan sencillo como aparenta.

Los propietarios que reciben esos regalos caídos del cielo se les impide el uso y goce de una parte de su unidad inmobiliaria, según el destino de la misma y que a lo mejor pagaron extra por tener esa facilidad. Por lo tanto esos propietarios tiene todo el derecho a accionar judicialmente. La pregunta es: ¿Contra quién?

No hay duda que la demanda tendrá que ser contra la asamblea de propietarios, pues ni la junta directiva ni la administración tienen personaría propia para ser demandados. ¿Qué tipo de obligación tiene la asamblea de propietarios para ser demandados por los propietarios perjudicados por actos de terceros?

Cada propietario tiene una obligación, esta es, la de comportarse correctamente de acuerdo a las normas comúnmente aceptadas como debe ser el comportamiento entre personas civilizadas, de tal manera que su actuar no cause daños a otros, ni se restrinja el legítimo derecho que tiene todo propietarios de usar y gozar de su propiedad.

La asamblea de propietarios tiene la autoridad máxima dentro del inmueble. Tiene el control del sitio de dónde provienen los objetos arrojados a los piso inferiores, ya sea que salgan o no de un área común. Si salen de un área privada el artículo 29 de la ley 31 de 2010 contiene una serie de prohibiciones a los propietarios y entre ellas destacamos el numeral dos que dice: “perturbar con ruidos o escándalos o de cualquier manera la tranquilidad de los demás propietarios”. (Énfasis propio) Por su parte el artículo 83 No. 10 impone sanciones a los propietarios que incumplan las disposiciones de la ley o de los reglamentos respectivos.

Jorge Joaquín Llambías, en su tratado de Derecho Civil, Obligaciones , T IV, pág. 449, manifiesta que “resulta responsable por las cosas arrojadas la persona que tiene el control del sitio de donde provino la cosa que produjo el daño, y si se ignora la procedencia de la cosa arrojada o caída todos responderán mancomunadamente, es un típico caso de responsabilidad colectiva”.

De la lectura del artículo 1650 de Código Civil se puede inferir la responsabilidad de todos los propietarios por los daños causados y aunque específicamente la norma no se refiere a objetos caídos del cielo a los espacios abiertos inferiores del inmueble, se está refiriendo a situaciones muy parecidas. Cabe, por lo tanto, una interpretación por analogía.

El artículo 1652 del mismo código civil nos dice: “ el cabeza de familia que habita una casa o parte de ella es responsable de los daños causados por las cosas que se arrojen o cayeran de la misma”. Haciendo la analogía, la asamblea de propietarios actúa como un padre de familia, y responde por los daños causados a terceros.

La responsabilidad por la cual debe responder la asamblea de propietarios, no es solo por los daños físicos causados, también por todo tipos de perjuicio incluyendo el daños moral, que muy bien puede ser demandado.

Como medio para protegerse muchos propietarios optan por instalar un techo sobre su balcón o sobre su terraza a título de defensa ante la nada imposible situación de un daño físico. ¿Puede la asamblea de propietario solicitar que se remueva el techo porque se modifica la fachada? Mientras la asamblea no proteja al propietario afectado, este tendrá todo el derecho a defender su integridad personal y su salud.

La obligación de seguridad que tiene el inmueble frente a sus propietarios es amplia. No es solo la de guardias de seguridad para proteger los bienes privados y comunes; no es solo la seguridad que hoy llamamos “bioseguridad”, es también obligación importante la seguridad física de los que residan en el inmueble.