El mercado de alquiler de oficinas y locales comerciales en Panamá comienza a reanimarse luego de varios años de contracción, no solo por la pandemia de la covid-19 que provocó un claro desequilibrio, también por una sobreoferta que coincidió con una menor actividad económica en el país antes de la crisis sanitaria, coinciden representantes de la industria de bienes raíces.
Aunque las proyecciones son conservadoras, pues aún no se perfila una recuperación total, por ejemplo, en nuevos desarrollos y construcciones para oficinas y plazas comerciales, en la ciudad de Panamá, comienza a registrarse un crecimiento paulatino en la absorción del inventario de espacio disponible para el alquiler principalmente de oficinas. El impulso viene por la reorganización de muchas empresas que buscan administrar mejor sus espacios y adaptarlos con nuevas funcionalidades tecnológicas en la era del trabajo híbrido y colaborativo.
Distintos informes de analistas y consultores del sector inmobiliario como CBRE y Colliers vislumbran un mercado de alquiler de oficinas más equilibrado entre la oferta y la demanda, mientras se experimenta un cambio entre las preferencias de las corporaciones por espacios más amplios y modernos.
En la ciudad de Panamá el inventario de oficinas se calcula en un millón 894 mil 359 metros cuadrados al cierre del primer semestre de 2022. De este total, están ocupados un millón 426 mil 999 metros cuadrados. La disponibilidad de espacios de oficinas construidas disminuyó levemente al pasar de 496 mil 160 metros cuadrados en el primer semestre de 2021 a 467 mil 360 metros cuadrados en igual periodo de este año, según el informe de CBRE Panamá.
Carlos Solís, analista senior de mercado de CBRE explicó que lo que está ocurriendo es una reorganización del mercado. Mientras algunos reducen los espacios de oficina, otros cambian a locales más modernos con mayores amenidades o comodidades, es decir, pasan de oficinas clase C a clase A.
El informe de CBRE precisa que la disponibilidad total del mercado de oficinas mostró una tendencia a la baja, al pasar del 26.1% al 24.7% en el primer semestre de 2022, sin que se incorporen nuevos metros cuadrados al inventario.
“Hay signos de recuperación sin lugar a dudas, sin embargo, nosotros llamaríamos a la cautela, porque aunque se están dando nuevas transacciones y movimientos en el mercado de oficinas, los desarrolladores no han visto oportunidad para construir y desarrollar nuevos proyectos con nuevos espacios”, explica Solís.
Indicó que tradicionalmente la absorción neta del mercado es de unos 38 mil metros cuadrados al año, por lo que considera que la cantidad de oficinas disponibles no se logrará ocupar o colocar en alquiler o venta sino hasta dentro de 4 o 5 años.
Zonas de mayor demanda
En la ciudad de Panamá las zonas de mayor demanda de locales para alquiler y compra de oficinas están en el área bancaria de Marbella, Obarrio; y además, San Francisco, seguido de Costa del Este.
Un reporte de la empresa de servicios inmobiliarios y administración de inversiones, Colliers, refleja que la ocupación se ha incrementado con una absorción neta positiva de 14,000 metros cuadrados durante el segundo trimestre de este año. Como característica, se indica que los propietarios ofrecen mayores concesiones y los inquilinos cada vez más buscan espacios con servicios completos, o incluso, oficinas de ocupación inmediata.
“Los edificios más prestigiosos del área bancaria reportaron la mayor demanda, seguidos por los del submercado Este, que presenta las rentas más altas del sector, alcanzando hasta $23 por metro cuadrado por mes. Se anticipa que las rentas se mantendrán estables, aunque más bajas que los niveles pre-covid-19, mientras la recuperación económica continúe aumentando la demanda y exista poco espacio en construcción”, cita el informe de Colliers.
El área bancaria tiene un total de 46 edificios con un inventario destinado a oficinas de 667 mil metros cuadrados, de los cuales están ocupados 492 mil metros cuadrados, y está disponible, el 26.3% del inventario total. El valor del metro cuadrado promedia los $12.42 en esa zona ocupada en su mayoría por entidades bancarias, hoteles, empresas de servicios, entre otras. En segundo lugar en inventario de oficinas, está la zona Este que comprende Costa del Este y Santa María, con 30 edificios y 421 mil metros cuadrados de inventario, de los cuales están ocupados 319 mil metros cuadrados y disponible aproximadamente el 24.2%. El precio promedio en el Este se calcula en $15.48 el metro cuadrado.
La tercera área con mayor inventario de oficinas es San Francisco donde se contabilizan 21 edificios con 360 mil metros cuadrados. De esta cantidad, 288 mil metros cuadrados están ocupados, con una disponibilidad del 19.8% y un precio promedio de alquiler de $14.35 el metro cuadrado.
En la línea costera se ubican 9 edificios de oficinas con un total de 179 mil metros cuadrados (130 mil metros cuadrados ocupados) y una disponibilidad del 27.5% del total del inventario, a una media de $12.39 por metro cuadrado para alquiler.
El informe de Colliers que analiza el segundo trimestre de 2022, refiere que aún con las nuevas ocupaciones reportadas, la desocupación general se mantiene en 25%. “Los edificios clases A y A+ aún reportan la disponibilidad más alta, que está declinando lentamente. Estos 253,000 metros cuadrados no ocupados representan el 26.8% del inventario total de este tipo de edificios”.
La tendencia es transformar las oficinas en espacios compartidos con menos metros cuadrados para agregar más ambiente de colaboración en las oficinas y locales comerciales. “Aunque por la pandemia nos hemos dado cuenta que se puede trabajar no solo desde la oficina, sino desde la casa y otros lugares creemos que los espacios corporativos y de las empresas se van a adaptar y transformar”, manifestó Cheng.
