En el confinamiento es imposible vender inmuebles, principalmente por la imposibilidad de mostrar las propiedades a los posibles compradores.
El equilibrio que venía registrando el sector inmobiliario el año pasado rompió su tendencia en ventas y cayó entre 87% y 90% durante los primeros seis meses del año, debido a la crisis de la Covid-19. La situación que se percibe de forma generalizada por varios gremios del sector, ha enfriado la actividad, lo que pone más presión en el mercado.
“El año pasado se logró un crecimiento en ventas del 30% respecto a 2018, sin embargo, con el resabio que traíamos [con una caída del 19% en 2017 y 14% en 2018], apenas pudimos colocarnos en el punto de equilibrio, pero mientras esto sucedía llegó la Covid-19”, manifestó Elisa Suárez de Gómez directora ejecutiva del Consejo Nacional de Promotores de Vivienda (Convivienda), gremio que representa hasta el 69% de los proyectos que se construyen en el área metropolitana.
La empresaria señala que el repunte de las ventas registradas durante el año pasado fue gracias al interés de los clientes en el segmento de viviendas de hasta $180 mil [que gozan del beneficio de la ley de interés preferencial, modificada el año pasado]. En ese renglón [que arropó el 91% de las ventas totales], las viviendas más buscadas por lo compradores fueron las casas con precios de entre $60 mil 1 y $80 mil, ubicadas en las zonas suburbanas del país.
Durante ese período, también se logró salir de un 33% del inventario acumulado desde 2015, dijo Suárez. No obstante, este oxígeno que venía recibiendo el sector se freno en seco con la llegada de la pandemia. Este año, tras más de cuatro meses de confinamiento y paralización de actividades debido a la crisis del nuevo coronavirus, las ventas se han desplomado. “Durante los primeros seis meses del año no hemos construido ni vendido absolutamente nada. El bajón de la industria está entre 87% y 90%”, dijo la directora ejecutiva del gremio empresarial.
Consultada sobre este tema, la Asociación de Bienes Raíces (Acobir), dijo sin precisar cifra exactas “que de forma generalizada eso es lo que se ve en el mercado”.
En el confinamiento es imposible vender inmuebles, especialmente en el mercado primario (obras nuevas) por la imposibilidad de mostrar las propiedades a los posibles compradores. “Los corredores están limitados para ofrecer inventarios y propiedades, y los promotores también para vender y construir”, sostiene Frank Morrice, presidente de la Acobir.
Sin embargo, pese a los obstáculos que ha generado la pandemia tanto promotores como corredores se han adaptado para atender a los clientes de forma virtual. Pero aún así, las transacciones no son similares a las de períodos anteriores, lo que pone más presión en el mercado inmobiliario.
“Mientras la situación actual se va alargando eso va incurrir en mayores costos en el desarrollo de las obras que están en manos de los promotores, principalmente en las que tienen avances importantes”, señaló el presidente de la Acobir.
Sobre este punto la Cámara de Comercio, Industrias y Agricultura de Panamá (Cciap), incluyó dentro de sus propuestas para estimular el proceso de reapertura de las actividades económicas, que “se permita que las obras privadas que cuenten con un porcentaje de avance arriba del 80%, se reactiven para ir reanimando los empleos en el sector de la construcción”.
Se trata de proyectos que ya tienen prestamos interinos con saldos muy altos en los bancos, dijo Morrice.
Ajustes de precios
La caída de la demanda por el estallido de la crisis traerá consigo un impacto directo en los precios principalmente en el mercado secundario de viviendas, según voceros de la industria. Los arrendamientos han caído. “Algunos inquilinos, han aprovechado la circunstancia y se han mudado a propiedades más económicas o han negociado mejores condiciones en las renovaciones de los arrendamientos tomando en cuenta las circunstancias actuales”, dijo el presidente de Acobir.
En tanto las ventas en el mercado secundario, “no hay duda de que vendrán con ajustes de precios en algunos puntos de la ciudad”, agregó el empresario.
En el caso de las viviendas nuevas “es mas complicado el tema porque los costos de construcción se han incrementado debido a la pandemia, por lo que es más difícil un ajuste de precio importante ”. Crecimiento disperso
Las urbes panameñas están creciendo en los corregimientos más alejados del centro de la ciudad. En el caso de Panamá, los distritos más dispersos y alejados del centro: Pacora, Juan Díaz y Bella Vista, son donde se construye y entrega un mayor número de viviendas por estrenar.
De unos 8 mil 53 permisos de ocupación aprobados el año pasado en Panamá, el 59% corresponde a entregas llevadas a cabo en estos corregimientos, de acuerdo con datos de Convivienda. “Pacora es el lugar donde más casas se están entregando en este momento, también en Arraiján y La Chorrera se entregan casas en áreas que ni siquiera están cerca del centro, sino en periferia”, señala la vocera de Convivienda.
En La Chorrera, los corregimientos de mayor ocupación son Playa Leona (1,468 viviendas); Puerto Caimito (con 824 viviendas) y Herrera (748); mientras que en Arraiján los corregimientos Nuevo Emperador (1,137 viviendas) y Juan Demóstenes Arosemena (370) son los de mayor crecimiento urbano.
Pero este desarrollo urbanístico en las periferias no está creciendo a la par de los servicios de transporte público, distribución eléctrica, agua potable y ampliación de vías para el tráfico vehicular. “Dejamos de densificar el centro de la ciudad y nos hemos ido a las afueras con las consecuencias que ha traído tanto en el tema de transporte como de infraestructura pública: agua salud y educación”, sostiene la directora ejecutiva de Convivienda.
Los promotores han optado por construir en áreas más alejadas por el tema de los costos y atender la demanda de los clientes que pueden comprar una vivienda de interés social (de hasta $60 mil), ya que construir viviendas en esos valores en el centro de la ciudad no es viable.
“Por lo general al panameño le gusta tener casa propia, pero construir casas sale mucho más costoso y no tenemos los espacios, lo que obliga a los compradores a buscar alternativas económicas en las afueras de las ciudades”.
El año pasado, el 53% de los permisos de ocupación en el Municipio de Panamá se dieron a las casas y el 47% restante para apartamentos. “Es la primera vez que se observa este comportamiento en el mercado de entrega de más permisos de ocupación para casas que para apartamentos. En 2015, por ejemplo, el 97% de los permisos era para apartamentos”, dijo Suárez.
La representante del gremio también precisó que los permisos de ocupación en el área metropolitana (sin incluir el distrito de San Miguelito por falta de data), cayeron un 12% el año pasado, (ver tabla).
Aunque hasta ahora no hay ninguna certeza de cómo será el comportamiento del mercado tras el estallido de la crisis, sí es evidente que el consumidor será más cauteloso a la hora de adoptar deudas que arrastre durante varios años, como la compra de una vivienda nueva, por lo que los empresarios esperan tener respuestas claras por parte del Gobierno de las estrategias a aplicar y ajustes en la ley que permitan activar la demanda de viviendas.
