El caos es como los dados de una apuesta lanzados en una mesa y que solo premian el 7. Muy pocos creyeron en el este de la capital cuando servía para labores silvopastoriles y estaba tachonado de unas cuantas abarroterías y se construían allí las primeras viviendas de interés familiar.
“El este de la capital era una ciudad dormitorio en 2005. Un suburbio donde la mayoría de la gente se veía en la obligación de hacer varios transbordos hasta llegar a su trabajo”, recuerda José Francisco Palacios, CEO de Cochez. Sus comentarios retratan la época en que la compañía optó por trasladar su centro de distribución y sus oficinas administrativas al área colindante al Aeropuerto Internacional de Tocumen. En ese entonces abrió una tienda solitaria en la 24 de Diciembre, la novena en la historia de esta cadena de tiendas de grandes superficies. Hoy contabiliza 21.
“Solo había lotes. Era más como una granja”, rememora Carlos Anzola, gerente de Termopin, la compañía multilatina especializada en pinturas termoplásticas. Su fundador, David Coirán, se decidió por inaugurar allá el centro regional de operaciones tras haber revisado durante meses alternativas a lo largo y ancho del país. En 2012 optó por el Parque Industrial de las Américas, en la comunidad de Felipillo, muy cerca del corregimiento de Pacora.
En la tercera semana de noviembre, un grupo de periodistas visitó el área de la futura Zona Logística del Aeropuerto Internacional de Tocumen. La terminal aérea destinó 14 millones de dólares en la edificación de un centro de actividades de valor agregado, detalla Carmen Carrizo de Pagés, vicepresidenta de Planificación y Estrategia de la empresa estatal.
Según la enumeración de Carrizo de Pagés, la zona integrará labores relacionadas con la cadena de frío; manufactura de productos; etiquetado y empaquetado; consolidación y desconsolidación de artículos; almacenamiento de carga; y transporte y manejo de mercancías. “Regularmente los productos que se transportan mayormente a través del modo aéreo son los perecederos, repuestos, productos de alta tecnología, perfumes y cosméticos, repuestos, textiles, zapatos y farmacéuticos”, complementa la funcionaria.
La semana pasada, el día en que el equipo periodístico de Martes Financiero hacía reportería en la 24 de Diciembre, la Cámara Panameña de la Construcción presentó su informe trimestral sobre permisos otorgados hasta septiembre. Si bien es cierto que según el reporte destaca cómo la mayoría de las inversiones más altas se centran, por orden descendente, en los corregimientos de Juan Díaz, Ancón, Bella Vista y San Francisco, la sorpresa radicó en el salto dado por Pacora. Ocupa el quinto lugar de la lista con una suma de 75 millones 769 mil dólares, y representa el 10%. En el primer trimestre sus datos eran en el mismo sentido: 54 millones 718 mil dólares y el 2.1%.
El recuento de hechos de las diferentes empresas, más los índices de los permisos de la construcción de septiembre, muestran el comportamiento de una zona urbana capitalina donde se citan ahora las inversiones millonarias y cierto grado de bienestar de una capa importante de la población. El número de habitantes beneficiados puede sumar alrededor de 412 mil personas cuando se añaden los habitantes de Juan Díaz, Pedregal y Las Mañanitas.
Varias causas inciden en el presente del este de la capital. Algunas de las fuentes consultadas valoran el aumento en el número de habitantes del país, en particular desde el inicio del boom económico, lo cual los llevó a buscar soluciones habitacionales cada vez más lejos del centro urbano. Comentan la subida de los precios de la vivienda. fenómeno al que no es ajeno el área de la 24 de Diciembre, pero que maneja tarifas de venta por debajo de la cifra tope del subsidio de interés preferencial de 120 mil dólares. “El 76% de los clientes de Convivienda tiene la capacidad de pagar las tarifas de este tipo de interés”, comenta a propósito Elisa Suárez, directora del gremio en mención.
Los comentaristas resaltan la expansión progresiva de la industria logística sobre la base de la ampliación del Aeropuerto Internacional de Tocumen y por ende los servicios de zonas francas y de la terminal portuaria de carga de Tocumen. Sumados estos agentes generan un cluster de manejo de mercancías y de alimentos que se agrega a la propuesta logística panameña. El impulso económico siguiente del área radica en la apertura de las cinco estaciones de la línea 2 del Metro, con ocasión de la Jornada Mundial de la Juventud.
El tipo de desarrollo de Panamá este se diversifica con inversiones que apuntan a sectores diferentes a los de logística y transporte, estima el arquitecto y especialista en asunto urbanos Pablo García de Paredes. El experto valora la importancia de las inversiones corporativas, de manufactura o de servicios en áreas con poblaciones en crecimiento, que una vez estabilizan su presupuesto y no lo gastan en transporte o pierden el tiempo en desplazamientos, pueden acceder a un mercado laboral construido por el sector empresarial. “Se incrementa entonces la productividad económica y urbana. Esa productividad aumenta cuando hay una mano de obra especializada que encuentra trabajo en las cercanías. Este ecosistema permite la llegada del comercio al menudeo y el surgimiento lento de centros y subcentros urbanos que compiten con los centros tradicionales”.
Creer en el Este
El establecimiento de Cochez de la 24 de Diciembre apuntala un crecimiento de su infraestructura acorde con el comentario del arquitecto. La tienda, por así llamarla porque es un local de la categoría de grandes superficies, computa ya cuatro remodelaciones. La última de ellas en el año en curso.
“Desde un principio le vimos al sector un potencial importante. La tienda ha crecido en la medida en que lo ha hecho la zona. Primero la adecuamos para su apertura en abril de 2006. Después expandimos el depósito. Más adelante la rehicimos por completo y se agrandó otra vez el sitio de almacenaje. Ahora estamos, además, cambiando el formato de servicio”, comenta Palacios.
El establecimiento se aboca ahora a un programa estratégico de atención al público que busca cambiar el concepto tradicional de sus servicios. En un primer término se enfoca en priorizar las aspiraciones del cliente según la labor o proyecto que él quiera adelantar. “Antes le dictaba al asesor de ventas la lista de productos para la obra. En adelante podrá intercambiar opiniones, hacer críticas y tener respuestas de nuestro equipo hasta dar con el resultado concreto. Tendrá respuestas integrales”, explica Palacios.
Cochez puede tener éxito en esta estrategia de ventas por la sencilla y valiosa razón de que la gran mayoría de sus colaboradores convive en las barriadas con los clientes. Esta condición les permitirá dar asesorías más precisas porque conocen de antemano las características de los lugares donde se realizarán las obras. Y en la medida en que se acierta en los servicios procurados al público, pues este dará el premio de la fidelidad.
A falta de una norma…
El presente del sector lleva a Elisa Suárez a recordar la ley de promoción de polos de desarrollo. La norma, explica la agremiada, otorgaría beneficios a las industrias dispuestas a instalarse en áreas declaradas como tal. “Uno de los propósitos de esta disposición consiste en mejorar el bienestar de las personas. Que vivieran cerca de sus áreas de trabajo. De esta manera el Estado se ahorraría el dinero destinado a las obras de infraestructura. Lamentablemente esa ley nunca cumplió su cometido”.
La falta de cumplimiento de la norma obliga a la capital, de “diseño” lineal —salvo las interrupciones como el Canal de Panamá y el parque Metropolitano— a descentralizarse creando polos de desarrollo en sus extremos sin una hoja de ruta mediante. “En los dos costados encontramos a la provincia de Panamá Oeste con el eje Arraiján–La Chorrera, y el sector este con el Tocumen–Chepo. Ambos debieron desarrollarse con urgencia desde hace años y tienen ahora muchas cosas en común. Por ello, la congestión vehicular o el desorden que la población percibe en los centros urbanos tradicionales se reflejan en la falta de desarrollo de las periferias”, compara García de Paredes.
La diferencia más importante entre los dos extremos, por ahora, es la línea 2 del Metro. Beneficia a diversos sectores económicos, entre ellos el inmobiliario. “La movilización rápida de las personas significa un plus para los clientes quienes encontrarán en las áreas con acceso a la vía férrea un contrapeso al aumento de precio de casas y apartamentos”, comenta Lisa Hernández.
La línea 2 del Metro aumentará el número de visitantes a los establecimientos de comercio. El CEO de Cochez se entusiasma con la atención que se le prodigará a los consumidores residentes de San Miguelito o de cualquiera de las barriadas a lo largo de la vía Tocumen.
Pese al desarrollo alcanzado, son pocas las innovaciones inmobiliarias en torno a los tipos de vivienda para el sector este, sostiene Pablo García de Paredes. El arquitecto pone el ejemplo excepcional, entre otras empresas, de Grupo Sucasa con su propuesta de desarrollar áreas de uso mixto teniendo en cuenta prioridades sustentables y ecológicas. “Todas las empresas deberían esforzarse por desarrollar ‘tipologías’ nuevas y buscar soluciones. Una opción que debe evaluarse, aparte de la creación de un código para la zonificación del área por parte del Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial”
La innovación en las “tipologías” de uso mixto son llamadas por los estadounidenses como Down Town, cuya definición más cercana es centro de la ciudad. “Permiten la creación de programas de habitación de múltiples facetas. De esta forma ocurrirá la descentralización que precisa la ciudad. Las personas no tendrán que viajar en el Metro ni en auto, sino caminar a su trabajo a un par de cuadras de distancia”, concluye García de Paredes.
Pero estamos en Panamá y esta es la ciudad donde todo suele salir como en una partida de dados.
