Edicion N 980 | 13 de junio de 2017
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la voz calificada

UNA MESA DE CUATRO PATAS



INMUEBLE

ROLANDO CANDANEDO
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Hace unos cuantos días me invitaron a dar una charla sobre propiedad horizontal (PH) en un gremio muy representativo del sector empresarial de Panamá. Por sus múltiples componentes, profesionales de diversas áreas, el reto era cómo enfocarme para que todos se sintieran incluidos en el desarrollo de la charla.

Comencé por explicar que el PH, desde el punto de vista teórico y práctico, desde la óptica de la doctrina y la jurisprudencia internacional, es una mesa de cuatro patas. Parece sencillo, pues todas las mesas o casi todas las tienen. Pero en el caso de esta mesa son patas disparejas.
Así tenemos que una pata son los promotores y bienes raíces; la otra es la Dirección de Propiedad Horizontal del Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial (Miviot); la otra es el Registro Público y la última pata y la más dispareja, son los propietarios.

Los intereses de la primera pata pareciera que no van de acuerdo con los de la segunda y los de la segunda con la tercera. Hay diferentes enfoques y forma de ver la propiedad horizontal por parte de cada uno de ellos.

Los promotores y bienes raíces quieren ir más allá de la ley y presentan reglamentos de copropiedad que incluyen hasta reservas sobre la voluntad de los propietarios para modificar este reglamento  y para disponer de bienes comunes una vez hayan dejado de ser promotores.
La Dirección de Propiedad Horizontal del Miviot, en su afán de innovar, aprueba figuras que no están en la ley, y así por ejemplo, se aprueban tanto PH originarios como derivados; se aprueban reservas sobre bienes comunes, tal es el caso de hacer de la azotea un bien anejo de una finca que está en el sótano del edificio y con derecho a construir sobre ella. 

Con la excusa de que no hay nada en la ley que lo prohíba, el Miviot le da vida al promotor tan larga como puede durar la existencia misma del inmueble. Así, tenemos que inmuebles con más de 10 o menos años de construidos y el que fue dueño de la obra constructiva sigue “vendiendo estacionamientos y depósitos”, como si fueran bienes con un título de propiedad a su favor.

Las juntas directivas del promotor celebran contratos con terceros totalmente leoninos para los propietarios, sin que estos se enteren o puedan hacer algo al respecto.

El Registro Público, por su parte, da certificado de  resucitado al nuevo Lázaro,  e inscribe la “venta de estacionamientos y depósitos, por parte del que fue promotor, con la excusa que son bienes anejos y pasa por alto lo dispuesto en el artículo 36, numerales  13  y 38 de la Ley 31 de 2010.
Por otra parte, se apega  al texto de una ley muy mal escrita, con artículos contradictorios, con ideas equivocadas sobre la propiedad horizontal y hace imposible, por ejemplo,  que los propietarios puedan resolver temas tan importantes como cambiar la junta directiva de un PH.

Lo que es realmente lamentable es que ni el Miviot ni el Registro Público todavía no entienden que en la venta de un inmueble no puede haber “reservas” y que el promotor que no tiene relación alguna con la propiedad horizontal, desaparece una vez le entreguen el permiso de ocupación, tal como decía la Ley 39 de 2002, frase final que fue eliminada en la ley de 2010.

En la mesa de cuatro patas, para que sea equilibrada, las partes tienen que estar en igualdad de condiciones.  En esta mesa panameña de propiedad horizontal, parte débil de la relación es el propietario.

De ello no se ha enterado ni el Miviot ni el Registro Público. La doctrina de la propiedad horizontal busca protegerlo. Así tenemos, por ejemplo, que en Colombia se dictó la Ley 1796 de 13 de julio de 2016, “por la cual se establecen medidas enfocadas a la protección del comprador de vivienda e incremento de seguridad de las edificaciones …” La responsabilidad decenal que señala la ley, por ruina de la construcción se violenta cada día cuando los promotores disuelven la sociedad con la que hicieron la obra, una vez venden la última unidad o bien haciendo contratos con garantía por daños de un año, a lo sumo dos.

Después que está viviendo o trabajando felizmente en su nueva unidad inmobiliaria, por 10 años, el propietario se entera de que los anclajes para las guindolas están debajo de su ventana.

Ahora los obreros deben entrar por su habitación, romper una pared y colocar la guindola para poder hacer reparaciones en pisos inferiores. ¿Alguien le advirtió de esta situación antes de comprar? ¿Está en la declaración de mejoras o en el reglamento de copropiedad?
Frente a situaciones que perjudican a la parte más débil de la relación, al propietario, el Miviot ha comprometido su esfuerzo en reglamentar la ley.
Esa ley por ser tan mala no puede y no debe ser reglamentada.

El esfuerzo debe ir dirigido a hacer una nueva ley de PH en donde las patas de la mesa estén equilibradas para todos los sectores.
 

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