Edicion N 972 | 18 de abril de 2017
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UN MERCADO CON OFERTA ABUNDANTE



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SHERLY DÍAZ
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PRECIOS. Las ventas de viviendas con un costo entre 180 mil y 300 mil dólares está muy competido por el exceso de oferta. LA PRENSA/Gabriel Rodríguez

En los próximos  cuatro años, uno de los  segmentos más dinámicos del sector inmobiliario se centrará en la venta de al menos  5 mil casas y apartamentos ubicados en la ciudad de Panamá, el sector capitalino de Las Cumbres  y la provincia de Panamá  Oeste. Son  unidades de vivienda en el rango de precios y entre 180 mil y 300 mil dólares. Expertos del sector  aseguran que   este mercado tiene  todavía unas 800 casas en etapa de  preventa. 

José Gabriel Montenegro, consultor sénior de la empresa Consultora Internacional de Comercialización, recuerda que en 2016 se vendieron unas 200 viviendas  del rango de 180 mil dólares y 300 mil dólares.  Anticipa que el inventario restante de 600 unidades  terminará de venderse  en diciembre de 2020.

En tanto, la oferta de apartamentos en este rango de precios se cifra en 4 mil 500 unidades. Solo el año pasado se logró la venta  de  más de 2 mil. Fuentes del mercado  estiman  un  aproximado de dos años para absorber la oferta actual. Estos inmuebles se localizan preferentemente  en  Bella Vista, Bethania, Parque Lefevre y San Miguelito.

Héctor Chang, gerente general de HA Developers, empresa constructora de casas en el sector oeste del país con precios entre 120 mil y 225 mil dólares, asegura que el año pasado se registró una baja en las ventas de 25%, producto de la transición  económica. Sin embargo, el empresario asegura que este año pueden mejorar las ventas  con  estrategias  más afinadas hacia el cliente interesado en  casas en los rangos entre 120 mil dólares a 225 mil dólares de aquellos sectores residenciales.

Amauri Castillo, consultor bancario, valora cómo la industria inmobiliaria es uno de los sectores de la economía que mejor ha sabido ajustarse al comportamiento del mercado. Es decir, que tiene la madurez  para sostenerse en los vaivenes de la ley de la oferta y la demanda.

Sostiene Castillo que posiblemente muchas de las viviendas en inventario iniciaron su construcción  hace tres  o más años, cuando la economía crecía a otro ritmo y las perspectivas de crecimiento económico eran mayores.  Y si bien se ajustó en el último año, el segmento  con precios de 180 mil dólares en adelante sigue siendo robusto en cuanto  al respaldo de los bancos. En tanto,   las hipotecas de hasta 120 mil dólares  mantienen un buen ritmo de crecimiento, agrega Castillo.

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PROPIEDAD. Posiblemente, el actual inventario comenzó  su construcción hace tres años o más, cuando las perspectivas de crecimiento eran mayores a las actuales.LA PRENSA/Archivo

De hecho,  los resultados de 2016 dados a conocer por el Consejo Nacional de Promotoras de Vivienda (Convivienda) revelan que el 81% de las ventas  se concentra en rangos de precios de cero a 120 mil dólares, beneficiadas con la ley de interés preferencial. El 17% se encuentra en la categoría de 120 mil  dólares y 350 mil dólares. Y el 2% en inmuebles de  más de 350 mil dólares.

Otro elemento   influyente en la compra de  propiedades de alto valor es el ingreso familiar mínimo  solicitado  por las entidades bancarias. Según Convivienda, el 75% de la población  tiene capacidad para comprar viviendas entre los 60 mil y 90 mil dólares. O sea una diferencia de 6% respecto a la categoría de mayores ventas de Convivienda.

En el caso de una vivienda con un valor de 180 mil dólares, el banco pide un ingreso familiar superior mensual de 2 mil 800 dólares, además de un abono inicial  de 18 mil dólares. El cliente pagará entonces una hipoteca con una letra periódica de 850 dólares por un período de 30 años.

Si las expectativas del comprador se fijan en una vivienda de 300 mil dólares,  él deberá satisfacer un abono inicial de 45 mil dólares y acreditar  un ingreso familiar superior a los 4 mil 500 dólares al mes. Pagará entonces una letra de mil 350 dólares mensuales durante 30 años, sostiene Montenegro.

Patricia Luzón, asesora de ventas de la empresa Norte Promotora Inmobiliaria, estima que con los inmuebles con rangos  de 180 mil  y 300 mil dólares puede hacerse más compleja  su venta: los bancos piden un ingreso familiar  de alrededor  de 3 mil dólares. En estos casos, señala, algunas  promotoras tratan de ayudar a los clientes con el pago del abono inicial en varias letras mensuales. Y sin embargo, reconoce,  la venta de inmuebles  de 180 mil dólares en adelante es “altamente competido” por la gran variedad de oferta en el mercado.

Expectativas en cursoLos resultados del primer trimestre de 2017 no fueron los mejores  para la industria en general. En el rango  de 180 mil y 300 mil dólares subió  la oferta    en más de 25%, pero  las ventas se contrajeron en  más de 50% en comparación a las del año anterior.

“Mi expectativa es que en el mejor de los casos las ventas de 2017 caigan 20% contra el año pasado”, aduce Montenegro. Lo que antes  se construía, se vendía. Hoy la realidad es otra. El sector debe hacerse más creativo y desarrollar  conceptos de venta atractivos, e implementar  soluciones acordes con  un mercado con una oferta amplia. Falta por ver si bajarán los precios.

 

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