Cada propietario tiene la obligación de efectuar y pagar las reparaciones de su unidad inmobiliaria que afecten a otra unidad inmobiliaria (Art. 21). Los propietarios de unidades inmobiliarias con elementos compartidos pagan por partes iguales los gastos de mantenimiento y reparación de los elementos de los entrepisos y de las paredes que le sean comunes (Art. 22). De no efectuarse la reparación, el administrador podrá ordenarlas y gestionar su cobro por la vía del juicio ejecutivo (Art. 21, inciso 2).

El principio es el mismo: el que causa un daño debe repararlo, pero en este caso los que están obligados a repararlos son los propietarios de las unidades inmobiliarias. El propietario no está obligado a reparar los daños que ocurran dentro de su “cubo de aire”, solo en la medida en que ese daño no cause perjuicios directos o indirectos a los bienes comunes o bienes de otro copropietario.

Producido un daño, el propietario está obligado a determinar si ese daño causará perjuicios a los bienes comunes o a la propiedad de otra persona.

En la medida que así sea, deberá actuar en forma diligente, rápida y efectiva, pues los daños que se causen corren por su cuenta. No tiene relevancia que el propietario se excuse de su obligación de reparar, alegando que se trata de vicios de construcción o de mala calidad del material, ya que como propietario es responsable de mantener y conservar los bienes que le son propios.

De acuerdo con la ley panameña, los daños que ocurran en los elementos compartidos corren por cuenta de ambos propietarios, lo que significa que en materia de reparaciones, la ley considera a esos propietarios como dueños de esos elementos compartidos, y no como elementos comunes esenciales.

Como excepción al principio anterior, la ley menciona que si el o los daños en los elementos compartidos han sido causados por uno de los propietarios,  ese deberá, como es lógico suponer, correr con el costo de las reparaciones.

¿Cómo debe actuar el administrador si la unidad inmobiliaria está cerrada o su propietario se niega al ingreso de  las personas que harán la reparación? En este evento, los propietarios tienen la obligación de permitir el tránsito y trabajo de personas que deban penetrar en su unidad inmobiliaria o en sus bienes anejos para inspeccionar o efectuar arreglos en otra unidad inmobiliaria o en bienes comunes (Art. 31).

El principio en propiedad horizontal (PH) es que el dueño de una unidad inmobiliaria no puede negarse a realizar las reparaciones en su unidad cuya omisión puede causar daños a otro propietario o a bienes comunes, ni puede obstaculizar ni impedir el paso de los que tengan que ingresar a ella para acceder a otra propiedad o hacia bienes  comunes.

La ley menciona que para cumplir ese propósito la administración del PH solicitará los permisos respectivos, pero no dice a quién hay que pedírselos. En todo caso el administrador no podrá penetrar en esa propiedad si no obtiene previamente un permiso, que no puede ser otro que el de una autoridad pública, en este caso de un corregidor.

No vale un acta notarial haciendo constar las circunstancias por las cuales se penetra en la unidad inmobiliaria que está cerrada o que el dueño no permite su ingreso, ello porque los notarios no dan permisos ni son autoridad pública. Ellos son solo ministros de fe.

Si la administración o los técnicos que concurren a reparar el daño, no pueden determinar su origen, previo a la realización de las reparaciones, y posteriormente se determina sin lugar a dudas que se origina en un bien privativo, la administración podrá repetir contra el propietario de la unidad inmobiliaria, aunque este no haya dado su consentimiento a la reparación.

La indemnización

El principio general del derecho es que hay lugar a indemnización solo cuando se ha producido un daño. Ese daño tiene que haber sido causado por actos ajenos al que lo sufre. Tiene que haber una relación de causa y efecto y tiene que ser probado.

Opina José Luis López Castiñeira que la reparación que se reclama por los daños y perjuicios originados por deterioros, desperfectos, filtraciones, roturas, etcétera, en detrimento del actor puede ser integral, pudiéndose incluir entre los rubros  pretendidos el costo de las reparaciones de la unidad afectada, las consecuencias indirectas, si es que han sido probadas, como, por ejemplo, el valor de los bienes muebles destruidos por filtración de agua o humedades e inclusive daños físicos padecidos por la víctima del daño o el daño moral padecido por los deterioros, entre otros.

Obviamente, dice López Castiñeira, para que prospere el reclamo deberá probarse debidamente la relación de causalidad entre el daño que se invoca y el hecho generador que se atribuye al demandado.

Como se trata de un daño, el que lo sufre puede accionar contra la asamblea de propietarios, utilizando los mecanismos legales. Hay sin duda una responsabilidad contractual, a mi criterio, de parte del PH, puesto que es su obligación dar mantenimiento oportuno, rápido y eficaz al daño que se sufre. Entre el PH y cada uno de los propietarios hay una relación contractual en la medida en que el PH (tomado como sinónimo de asamblea de propietarios, para este caso) tiene la obligación de conservar y mantener los bienes comunes.

En todo caso la obligación del PH es la reponer los bienes afectados al mismo estado, condición y valor que tenían antes de que sufriere el daño. No se puede pretender que se indemnice pagando más del valor actual del bien ni que se reemplace por otro más costoso, pues en ese caso hay enriquecimiento ilícito.

Tampoco se puede pretender que se reembolse el costo de alquileres que pagó el afectado, si no prueba que la mudanza era necesaria, pues la unidad inmobiliaria era absolutamente inhabitable. Puede haber otros daños indemnizables, pero ello es y será siempre materia de decisión por parte de un tribunal.