REFORMAS. Hay variedad de opiniones sobre  las modificaciones  a la Ley N° 45 de protección al consumidor.LA PRENSA/David Mesa

En la mesa de discusión que busca reformar la Ley N° 45 de 31 de octubre de 2007 “que dicta normas sobre protección al consumidor y defensa de la competencia” cada sector defiende sus intereses, sin tener mayor participación los consumidores que podrían ser los más afectados con los nuevos cambios.

La iniciativa de hacer reformas, en diferentes sectores económicos y que están vinculados directamente con el consumidor, es de la Autoridad de Protección al Consumidor y Defensa de la Competencia (Acodeco), pero el tema inmobiliario es el que ha provocado más escozor, sobre todo en las promotoras que se oponen a algunas modificaciones.

Las más sensibles para ellos son la creación de un fideicomiso para proteger los abonos de los clientes, la extensión del período de garantía y de la verificación de los vicios ocultos del inmueble, y el posible cierre de las empresas promotoras.

Elías Elías, director nacional de protección al consumidor de la Acodeco, explica que con estas reformas lo que se quiere hacer es proteger los abonos de los consumidores, más aun cuando se han dado caso de empresas que luego de recibir el dinero de los consumidores no llegaron a concretar la construcción de la obra por haberse declarado en quiebra o porque sus representantes no volvieron a aparecer.

Una encuesta no científica realizada por Martes Financiero   preguntó a los lectores si consideraban que en las reformas de la Ley N° 45 solo debe considerar el tema del fideicomiso y garantías; o también debería incluirse otros aspectos. Un total de 376 lectores participaron, 245 dijeron que sí; 53, que no, y 78, que no sabían.

Uno de los lectores comentó que hay muchos temas que están en un vacío jurídico y al final es el consumidor quien sale perjudicado.

Otro lector dice que debe ser reformada en totalidad y proteger al consumidor solamente, porque es el que aporta el dinero, el que compra, y si no hay consumidor no hay negocio en Panamá.

Por ahora, piensan algunos, solo se protege al promotor.

Una de las propuestas de la Acodeco es que el promotor traspase el terreno, que es el principal activo de un proyecto, a un fideicomiso; que todos los abonos de los clientes se consignen a la fiducia y que el promotor no pueda usar estos fondos, dice Carlos Fernández, miembro de la junta directiva de la Cámara de Comercio, Industrias y Agricultura de Panamá (Cciap).

El fideicomiso sería un mecanismo para dar garantía de que el dinero que el consumidor hace como abono para la compra de un inmueble, sea protegido y no se utilice para otros fines, subraya Elías Elías.

Los abonos, los activos y el préstamo para la construcción del inmueble se incluirían en el fideicomiso, que se encargaría de  administrar los fondos que se irán entregando a medida que se va desarrollando la construcción del inmueble.

El funcionario de la Acodeco comenta que lo que ha estado ocurriendo es que los dueños de las obras utilizan los abonos de los clientes de un determinado proyecto para financiar algunas de sus otras construcciones.

Por esta razón es que Giovani Fletcher, presidente del Instituto Panameño de Derecho de Consumidores y Usuarios, está de acuerdo con la creación de una fiducia como elemento

de garantía o protección a los compradores.

De ser aprobada esta modificación, el sector inmobiliario tendría una barrera de contención para frenar los abusos que se han dado en el país en perjuicio de los consumidores, sostiene Fletcher.

Fernández, de la Cciap, no está de acuerdo con esta propuesta. Él opina que el promotor debe tener la discrecionalidad de poder usar estos fondos en el proyecto.

El empresario reconoce que se han dado casos con algunas promotoras que toman el dinero de los clientes y los ponen en otros proyectos. “Quizás haya dos promotores que hagan esto, pero hay otros 70 que no lo hacen”, argumenta.

Según cifras preliminares de 2011 suministradas por el Órgano Judicial, de 689 casos ingresados  en los juzgados de libre competencia y asuntos del consumidor, 282  incluyen temas inmobiliarios. Aclaran que las estadísticas no están segregadas.

Óscar García Cardoze, director nacional de libre competencia de la Acodeco, revela que parte de la propuesta también incluye que los contratos de compraventa sean revisados y autorizados previamente por la entidad antes de que sea firmado por el consumidor.

Actualmente hay libertad plena en el mercado y cada uno pone las cláusulas que considere necesarias.

La iniciativa es positiva, indica Álvaro Batista, abogado litigante, pero cree que la Acodeco no tiene la logística para poder revisar todos los contratos de las promotoras.

En contra

La pretensión de reformar la Ley N°45 no ha sido motivo de alegría para el sector inmobiliario, que cuestiona el hecho de que al inicio no fueron tomados en cuenta para la elaboración del documento y hasta ahora es que se han sentado a negociar.

Los gremios del sector relacionados con este tema son: la Cámara Panameña de la Construcción, la Asociación de Corredores de Bienes Raíces, el Consejo Nacional de Promotores de Viviendas (Convivienda), y la Cciap, entre otros.

Carlos Fernández, miembro de la junta directiva de Cciap, dice que “se está legislando para las excepciones y no para la mayoría”.

En los últimos seis años se han construido 141 mil viviendas, lo que implica una inversión de más de 6 mil millones de dólares y se han generado 156 mil puestos de trabajo anuales.

De 2006 hasta junio de 2012, las cifras de la Acodeco revelan que se han recibido 2 mil 796 reclamos contra empresas inmobiliarias, es decir 1.9% del total de viviendas construidas (ver recuadro: Quejas contra inmobiliarias).

De estos reclamos —en su mayoría por defectos de construcción— casi la mitad han sido resueltos entre el comprador y promotor, lo cual arroja una cifra de reclamos que está por debajo del 1.14 % de las viviendas construidas.

La abogada Norma Sánchez de Torrijos, fundadora de la firma Worldwide Legal Consulting,  opina que han sido pocos los casos en los que los promotores  han retenido abonos de los consumidores, como para proceder con esta reforma que puede causar un incremento en el precio de los inmuebles, porque al final el costo de este fideicomiso se trasladará al consumidor o comprador. Este argumento lo respalda Eduardo Ameglio, presidente de Convivienda.

Los gremios están trabajando en un mecanismo que genere opciones distintas con el mismo nivel de protección a los consumidores, entre ellos una fianza por el monto de los abonos de los clientes. Otra opción es la creación de una cuenta especial en el banco cuyos únicos beneficiarios sean los compradores y que el banco administre los abonos al promotor mediante aprobación de cuentas de avance, por el mismo inspector financiero que certifica los avances de obras para el préstamo interino.

Vicios ocultos

Parte de las quejas presentadas a la Acodeco contra las empresas promotoras son por vicios ocultos en la construcción del inmueble, contemplados en el artículo 48 de la Ley N°45.

Este renglón se ha incluido en las discusiones. Dicho artículo señala que cuando los bienes presenten defectos o vicios ocultos que hagan imposible el uso para el que son destinados, o que disminuyan del tal modo su calidad o la posibilidad de su uso, y que de haberlos conocidos el consumidor no los hubiera adquirido o hubiera dado un menor precio por ellos, el proveedor estará obligado a recibirlos y a devolver las sumas pagadas por el consumidor, según lo establece el código de comercio. No obstante, el consumidor podrá optar por recibir una rebaja en el precio, sin derecho a reclamo posterior.

A pesar de esto se está trabajando con esta entidad para que quede más claro, de quién es la responsabilidad cuando se den vicios ocultos.

Por ejemplo, la solidaridad que existe con los constructores, pero dejando claro que quien responde al consumidor debe ser el promotor.

El abogado Batista, asegura que actualmente se contempla un período de garantía de 10 años con estos vicios ocultos (ver recuadro: Vicios ocultos).

Cierre de promotoras

Otro tema que se quiere incluir en el tema de la reforma tiene que ver con el cierre de las promotoras.

Actualmente, para cada proyecto las promotoras crean una sociedad porque la empresa puede tener varios proyectos, pero si alguien pone una demanda —con las modificaciones— la promotora tendría un pleito con todos los proyectos y perjudicará al resto de las obras.

Cuando el proyecto se termina, se liquida y se pagan todos los impuestos y traspasan todas las propiedades.

Las compañías promotoras quedan sin ningún activo, quedan sin nada, no tienen necesidad de existir y luego de terminar el proyecto se cierra la sociedad, detalla Fernández.

La intención de la Acodeco es también establecer una garantía  para que haya responsabilidad de parte de la promotora, y exista alguien a quien reclamarle si el caso lo amerita.

“Este es un tema que como gremio van a entrar a discutir y sobre el cual ya se tiene una propuesta,” dice Fernández, que prefirió no detallar.

Las exclusiones

A pesar de los cambios presentados, hay algunos aspectos que no están contemplados en el documento.

Fletcher indica que parte de la reforma debería incluir que cuando el promotor incumple el contrato entregue la totalidad del abono del cliente y una indemnización adicional.

“Lo que no está regulado es una indemnización a favor del consumidor”, destaca el representante de los consumidores.

Otra situación que también ha estado ocurriendo en el mercado es que los consumidores han entregado sus abonos para abrir oficinas y la empresa cae en quiebra o desaparece, no se hace la construcción de la obra y la compañía se queda con el dinero y el consumidor asumió la totalidad del riesgo.

La ley de protección al consumidor no incluye otros casos cuando se trata, por ejemplo, de inmuebles para oficinas, como le pasó a Oleg Serkin, un inversor ruso que abonó  200 mil dólares para abrir una oficina corporativa en un edificio de 40 pisos en el sector de vía España.

La promotora  cerró operaciones.

Se estima que Serkin  junto a otros 40 clientes más que estaban en la misma situación, perdieron cuatro millones de dólares.

En otro caso, Philip Spiegelman, presidente de International Sales Group (ISG), compañía especializada  en la venta de proyectos de bienes raíces de lujo del Trump Ocean Club International Hotel & Tower, cuenta que  debido a que el urbanizador del proyecto, K. Group, le debe más de $1.9 millón en comisiones a la compañía y a sus agentes, ISG ha decidido dar por terminadas sus relaciones con este.

El empresario dice que el proyecto tiene mil 4 apartamentos de los cuales 900 fueron vendidos por su equipo, pero que el promotor no le ha dado respuesta en el pago.

Con este tipo de situaciones, las preguntas son: ¿Se debería proteger a los consumidores antes, durante y después de la obra?, ¿está o no incluido este tipo de casos en las reformas?, ¿deberían también incluirse a terceros que venden proyectos inmobiliarios?

Al consumidor no lo queda otra opción que esperar a que terminen las negociaciones y ver si realmente los cambios fueron a su favor.