Edicion N° 679 | 17 de mayo de 2011
Inicio Panel Principal PP Panamá Relieve Dossiers
 

informe central

A la caza de oficinas ‘inteligentes’

Construcción

KEREM PÉREZ
kperez@prensa.com
@keremperez en Twitter

|

imagen

Espacios. Las oficinas son buscadas tanto por compañías locales como por multinacionales.  LA PRENSA/ Eduardo Grimaldo

El mercado de alquiler de oficinas ha estado muy agitado  en los últimos años, debido a la llegada de empresas multinacionales y el establecimiento de nuevas compañías.

Producto de esta demanda, las constructoras y bienes  raíces se han apresurado a levantar edificios para poder abastecer la demanda.

Para este tipo de construcciones, el retorno de inversión está rondando el 7%, según un estudio publicado por la compañía Colliers International.

Esto tomando en cuenta el actual precio de venta y el alquiler del metro cuadrado, que está entre 22 dólares y 25 dólares.

De allí que las ofertas se multipliquen en la ciudad capital.

Solo este año se abrirá el Revolution Tower, el Financial Tower, la torre Banco Panamá y Business Park V, solo por mencionar algunos; con los cuales podrían añadirse al mercado aproximadamente 140 mil metros cuadrados de oficinas.

“Con la entrada de ellos,  se  calcula su rápida absorción”, afirma el gerente general de la firma consultora en bienes raíces Colliers International, Álvaro Antadillas.

Además, en lista de espera se encuentran el Star Bay, Oceania Business Plaza y Prime Tower que se abrirán en los próximos años.

Con su apertura  la oferta de oficinas crecerá de 750 mil metros cuadrados a 1.2 millón de metros cuadrados. Prácticamente se duplicará la cantidad de metros disponibles.

En la actualidad existe una dura competencia por ofrecer lo mejor y captar la mayor cantidad de empresas en los edificios ya construidos. Pese a la alta competencia, aún hacen falta oficinas para abastecer la alta demanda que hay.

Alta demanda

Victoria Cruz es testigo de todo el movimiento del mercado.
 
Ella es dueña de una pequeña compañía de asesoramiento de empresas, por lo que buscó un espacio no muy grande pero que le sirviera para atender a sus clientes y desarrollar sus productos. Después de varios meses de búsqueda encontró un espacio en Torre de las Américas en Punta Pacífica.
 
Este edificio, uno de los más tecnológicos en la ciudad, alberga a más de 180 compañías tanto locales como multinacionales, y que actualmente se encuentra al 100% de ocupación.

De acuerdo con Allan Guevara, gerente de Mercadeo y Ventas de Regency —empresa promotora, desarrolladora y administradora de Torre de las Américas—, este edificio es buscado por multinacionales, compañías de representación, headquarte y empresas locales.

Y aunque en un principio lograron vender el 10% de la disponibilidad del edificio, el resto lo tienen alquilado.

Él reconoce que ha habido una alta demanda, no solo a finales del año pasado, sino también en los primeros meses de éste, que les ha permitido llenar las tres torres del complejo y la plaza comercial. 

Es más, ante las altas solicitudes de espacios, ellos han tenido que implementar el concepto de “lista de espera”, en donde el interesado llena una solicitud, con ellos o con un bróker, y allí colocan la cantidad de espacio que requieren.

“Tenemos alrededor de 14 compañías esperando  que se desocupen los espacios, de manera que cuando se libere algo podamos ofrecerle la alternativa de formar parte del complejo”, explica Guevara.

Ellos reciben las solicitudes de espacio que requiere la empresa, y a medida  que haya una rotación, le indican al cliente, y si está de acuerdo proceden con la adecuación del sitio y su ubicación.  Estas compañías aspiran a encontrar espacios de entre 100 a mil metros cuadrados en el complejo.

Antadillas afirma que la demanda de espacios para el sector de oficinas no ha sido ajena al comportamiento económico del país.

Y esto se ve cuando se observa el perfil de clientes que ocupan el complejo.

En las oficinas clase A, como por ejemplo, Torre de las Américas y la de Global Bank, tienen  7% de desocupación y los de clase B (con más de 10 años) tienen entre  11% y 12%.

Para Carla López, directora de avalúos y asesoría para Panamá de CB Richard Ellis, el mercado de oficinas  se encuentra bastante dinámico y la ocupación se mantiene alta en la actualidad, ya que se han introducido al mercado pocos espacios nuevos.

La saturación o no del mercado dependerá de que siga el crecimiento de la economía panameña, dice López, ya que históricamente el patrón de entrega de nuevos edificios es de varios años, y luego los espacios disponibles se absorben en poco menos de 18 meses.  

Regency también administra la torre de Credicorp Bank, o mejor conocido como “el  edificio inteligente”.

Allan Guevara asegura que esa torre también se encuentra al 100% de ocupación, no obstante, están a la espera de que el banco Credicorp Bank desaloje algunos espacios dentro de la torre, ya que parte de sus departamentos administrativos se mudarán a otro edificio en la Vía España.

“Con esa movida  podríamos ofrecerle a los clientes más espacios para alquilar, y a medida que se desocupe se alquilará rápidamente, porque muchas empresas lo buscan por sus facilidades y fácil ubicación”, señala.

Precio, a la estabilización

Hace tres años  el precio del alquiler del metro cuadrado se había incrementado hasta llegar a un promedio de 25 dólares, no obstante, este podría seguir estabilizándose  cuando se abran  los nuevos edificios.

Actualmente los sitios más cotizados siguen siendo    Calle 50 (área bancaria), Punta Pacífica y Costa del Este, pero también existen otras áreas que se han ido desarrollando (Ver infografía: Ubicación de oficinas por áreas).

Para Paul Sittón, gerente general de Sitton Investments, quien tiene 13 años como agente inmobiliario, el fenómeno que ocurre en Costa del Este es que aún hay pocas opciones de edificios corporativos.

Sin embargo, los pocos que se han edificado han sido vendidos y ocupados rápidamente.

Allí el precio de alquiler se encuentra en 30 dólares por metro cuadrado, el más caro del mercado.

Ahora bien, el precio de venta de las oficinas, en promedio, está rondando los 2 mil 400 dólares y 2 mil 700 dólares el metro cuadrado.
 
El precio de alquiler también ha mostrado cifras estables.
 
Estos se encuentran  entre los 22 y 25 dólares por metro cuadrado, en promedio, y su valor va dependiendo del tipo de edificio y su ubicación (Ver gráfica: Precios mínimos y máximos de las oficinas clase A).

Por ejemplo, en Torre de las Américas el metro cuadrado está entre 25 y 28 dólares, por lo que si una persona desea alquilar mil metros cuadrados, debe pagar en promedio 25 mil  y 28 mil  dólares al mes, dependiendo de las facilidades que solicite el cliente.

Según un estudio de CB Richar Ellis, el precio de venta se ha reducido  en menos de 1% y el de alquiler ha bajado 2.2%.
 
Ahora bien, la tendencia del precio es que se siga estabilizando y equilibrando, confirma Sittón.

Ellos, por ejemplo, ofrecen espacios a la medida y presupuesto del cliente, porque para las empresas pequeñas con menores requerimiento se consiguen alquileres desde los 15 dólares por metro cuadrado.

“Es importante enfocarse en las prioridades de cada cliente y contar con un abanico amplio de opciones  y guiarles en todo el proceso, evitando que el mercado exagere los costos, los cuales pueden ser, en extremo, negativos para el mercado inmobiliario”, explica Sittón.

En este sentido, existen compañías como Regus que le ofrecen a los clientes espacios “flexibles” para racionalizar sus necesidades reales y soluciones a la medida, y aunque no hablan de precios porque cada caso es distinto, sí admiten que son menores a los costos de tener un contrato.

“Con la tendencia creciente del trabajo ambulante y la influencia de la tecnología, las compañías y trabajadores se están adaptando en seleccionar zonas específicas”, sostiene Michael Turner, vicepresidente para Latinoamérica de Regus.

Es una demanda que va en aumento, es como si fueran empresas libres, donde los costos de alquiler no representan mayores gastos.

Actualmente las compañías destinan entre  5% y 10% de su facturación en alquileres, explica Turner.

¿Qué buscan las empresas?

Con el desarrollo de oficinas en la ciudad, las empresas se están inclinando por buscar lo mejor, más seguridad y tecnología, por ello, ha habido movimientos de un edificio a otro.

Guevara, de Torre de las Américas, admite que han recibido empresas que antes estaban en otros edificios,  y aunque no dice de dónde vienen, afirma que esto se ha dado por el tema de la seguridad, ubicación, logística interna, elevadores, fácil acceso y tecnología.

Se conoce también que varias compañías se han mudado de Calle 50 hacia Punta Pacífica, por el tema de la seguridad y mayores facilidades tecnológicas.

Así también, con el incendio que hubo en la torre Global Bank, algunas compañías alistaron sus maletas y se cambiaron de dirección.

Y es que los edificios de última generación tienen mejores controles de seguridad y son  mucho más estrictos y eficaces que sus predecesores.

Sin embargo, es difícil  determinar si este ha sido un aspecto crítico que incida en una decisión de cambios de ubicación, manifiesta Carla López. 

Esta tendencia, para los  desarrolladores y vendedores de bienes  raíces, se debe a que las empresas abandonan los edificios más viejos y con menores valores agregados, para establecerse en los nuevos.

“Los antiguos van siendo ocupados por empresas más chicas que inician su trayectoria en el mercado”, dice Sittón.

Es la tendencia. Las compañías más grandes y con mayor capacidad financiera se mudan a los edificios recién abiertos, mientras que las nuevas compañías buscan opciones en los de clase B y que son más económicos.

El abanico de opciones se incrementará y los buscadores de oficinas con mayores valores agregados podrán tener más lugares donde se puedan ubicar.

GALERÍA

 

 
 
 
 
Traducir esta página
 
 
 
 
 
REVISTAS
Ellas Virtual
Aprendoweb
Pulso de la Nación
Recetario
 

© 2010. Corporación La Prensa. Derechos reservados.

Teléfono: (507)222-1222 Apartado 0819-05620 El Dorado
Ave. 12 de octubre, Hato Pintado Panamá, República de Panamá

Ediciones anteriores | Nosotros | Email