LA PRENSA / Víctor Arosemena

PRÉSTAMOS. El saldo de la cartera hipotecaria suma 5 mil 341 millones de dólares.

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LA PRENSA | Iván Uribe

TRANQUE. En horas pico el flujo vehicular se concentra en el centro de la ciudad capital.

Además de la decenas de construcciones que se dejan ver en la urbe, el aumento en el número de los trabajadores de la construcción y el incremento en la producción de cemento, hay una forma muy certera de medir el crecimiento del sector inmobiliario en Panamá: con dinero.

A julio de este año se han prestado 436 millones de dólares más que lo otorgado el año pasado para la compra de bienes inmuebles. Esto representa un alza de 8.9% en el segmento hipotecario, lo que hace que el negocio se siga asentando entre los bancos de la plaza.

Los saldos hipotecarios representan el 25% de los créditos otorgados a los diferentes sectores económicos. Hablamos de 5 mil 341 millones de dólares.

Esto no es más que el reflejo de un mercado en plena efervescencia crediticia que presenta dos características bien claras: tasas competitivas y largos plazos de financiamiento.



Los vientos de cambio

Y empujados por la expansión del crédito, entidades como el Banco General, HSBC y Banistmo, Banco Nacional de Panamá y la Caja de Ahorros protagonizan una lucha para quedarse con la mayor cantidad de clientes en el segmento hipotecario (ver gráfica: Los líderes).

En este análisis no hay que dejar por fuera que las viviendas son un producto que lejos de escapar de la espiral inflacionaria se ve fuertemente afectado al incrementarse los costos en los materiales de la construcción de manera exponencial, como ha sucedido —con fuerza— en los dos últimos años.

Sin embargo, ha incidido directamente en el repunte de las hipotecas la ampliación de los intereses preferenciales para viviendas, con un valor de hasta 80 mil dólares.

El principal logro con esta medida ha sido mantener el beneficio equivalente al que se ofrecía en el pasado, toda vez que con el incremento de los costos de construcción la misma vivienda que se podía comprar por menos de 62 mil dólares ahora cuesta más.

El Consejo Nacional de Promotores de Vivienda (Convivienda), organismo que representa al 60% del mercado inmobiliario (bancos, constructoras y promotores), reporta que en 2007 se construyeron y vendieron 6 mil 372 unidades de viviendas. El 75% estaba dentro del rango de interés preferencial, es decir, viviendas de hasta 62 mil 500 dólares, tope que se manejaba hasta ese momento.

Las proyecciones realizadas por los promotores agremiados en Convivienda era que construirían y venderían para este año 7 mil 845 unidades, de las cuales el 64% estaría dentro del interés preferencial, pero con las modificaciones a la ley seguramente el aumento de ventas e hipotecas aumentarán significativamente,>> >>de acuerdo con Mitzila Espino, directora ejecutiva del organismo.

“Estas cifras nos indican que para los promotores agremiados en Convivienda el mercado dentro del rango de la ley de interés preferencial seguirá siendo un segmento importantes, sin dejar de atender, por supuesto, el segmento de viviendas por encima de los 80 mil dólares”, dice Espino.

Para Geovana de Arobba, subgerente de Admisión Consumo de BBVA, las viviendas dentro del rango de interés preferencial son un segmento interesante. “Se trata de la propiedad principal del deudor, por lo que se convierte en una de sus prioridades, lo que hasta cierto punto mitiga el riesgo”, apunta la ejecutiva.

UN SUBSIDIO CON LÍMITES

Para calificadoras como Equilibrium, el subsidio debe ser temporal por naturaleza, tal como está diseñado en la ley, que planea el beneficio fiscal por los 10 primeros años del préstamo y solo aplica para los créditos que se otorguen hasta antes del 21 mayo del 2014. (ver nota relacionada: Ley de interés preferencial)

Según un analista que prefiere reserva de su nombre, el hecho de que la tasa esté subsidiada los 10 primeros años de la hipoteca tiene una doble implicancia: que la cuota aumente luego de transcurrir este periodo y que el préstamo deba refinanciarse pasado este tiempo para aumentar el plazo y evitar que la cuota mensual suba.

Cualquiera de las dos situaciones, dice la fuente, debería comunicarse y advertirse al deudor en el momento que sea otorgado el préstamo, en “letras grandes” y en lenguaje perfectamente entendible, para que los clientes estén preparados ante la situación.

Sin embargo, agrega, en algunas ocasiones esto no sucede.

De acuerdo con un sondeo realizado la semana pasada en www.prensa.com, en el que se preguntó a los cibernautas si su banco les ha comunicado que su interés preferencial cambia a los 10 años de haber adquirido su hipoteca, el 82.1% respondió que no.

En la muestra no científica participaron 707 personas, y se recibieron comentarios, entre otros, que decían que es “lógico que si se adquiere una deuda hipotecaria uno debe saber los pormenores de la misma.

Además, la ley es muy clara. Adquirir una vivienda con estas ventajas no es posible en ninguna parte, además, los bancos financian casi el 100%”.

Pero, por otro lado, otras personas manifestaron que jamás se les ha dicho que las reglas del juego cambian, lo que trastocaría sus finanzas personales.

Por ejemplo, en un crédito de 34 mil 300 (que corresponde a una vivienda de 35 mil dólares) el banco ofrece en una hipoteca a 30 años con una tasa anual de 2.84%, lo cual implica una cuota de 141 dólares.

Esta cuota será solo por los 10 primeros años, pues luego subiría, de acuerdo a los rangos que se manejan en el mercado, a 183.05 dólares.

Para una familia que tiene ingresos de 500 dólares mensuales, con una canasta básica es 245 dólares, estas alzas (en un contexto inflacionario) representan un riesgo, dijo el analista. A su juicio, estos son elementos de riesgos que deben tener presente los bancos.

En este escenario lo más probable es que los clientes opten por refinanciar su deuda para pagar en más tiempo una cuota mensual menor.

A largo plazo esto podría representar un riesgo para la banca con lo se conoce como el descalce de plazos. Los bancos se fondean en un 85% a través de depósitos, que tienen un plazo promedio bastante menor al de los préstamos.

No obstante, la estabilidad de la economía panameña valida que por ahora se den hipotecas a largo plazo.

Las políticas bancarias han evolucionado de manera cuidadosa y conservadora, tratando de adaptarse a las necesidades del mercado actual, sin que estos cambios representen algún riesgo extremo, dice Espino.

Factores como el incremento en el costo de la vivienda, entre otros, han empujado las políticas bancarias a incrementar el plazo del préstamo, buscando mensualidades más cómodas y accesibles para los compradores.

En la década de 1970 y 1980 los préstamos hipotecarios se otorgaban en plazos a 15 ó 20 años. Hoy los préstamos se aprueban con un período de hasta 30 años y ya hay quienes hablan de 35 años.

Estos cambios, a juicio de Espino, de Convivienda, no ponen en riesgo o peligro la actividad, todo lo contrario, permiten que a pesar de los cambios en el mercado, el financiamiento de los préstamos se siga realizando de una manera sostenible, permitiendo que un gran número de familias pueda optar por una vivienda propia.

Buen momento para la banca

El ciclo positivo de la economía ha contribuido al crecimiento del crédito doméstico al sector privado, elcual presentó a mayo de este año un incremento de 2 mil 881 millones de dólares (17.1%), comparado con el mismo período del 2007. La mayor demanda en cuanto a créditos otorgados en este período se concentra, como ya es usual, en los sectores de consumo, hipoteca y comercio.

El volumen de préstamos nuevos correspondiente al período enero a mayo de 2008 fue de 6 mil 784 millones de dólares y los sectores mencionados son los de mayor representatividad.

Fuente: Superintendencia de Bancos