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MERCADO. La oferta residencial está enfocada mayormente a compradores locales con precios dentro del rango de interés preferencial.

Gustavo Villa, director de estudios económicos de SBP.

Ernesto Bazán.

María Elena Halphen.

Números en positivo. Fuerte inversión. Galopante crecimiento. De varias maneras se le podría llamar a la apuesta que hace la banca en el sector construcción.

A mayo de 2008 las constructoras recibieron 34.5%, más dinero que en el mismo período del año anterior, mientras que el saldo de los créditos hipotecarios (con un alza de 8.6%), suma 5 mil 225 millones de dólares, lo que se necesita para ampliar el Canal de Panamá.

Este último monto representa el 25% del total de los créditos otorgados a los sectores económicos a mayo de 2008, según las estadísticas que maneja la Superintendencia de Bancos de Panamá (SBP).

El fenómeno es interesante, y tanto los bancos como los reguladores y calificadoras de riesgo reconocen que ante el crecimiento de ambas carteras se consideran elementos de riesgos que antes eran impensables.

La perspectiva de Ernesto Bazán, gerente en el país de la calificadora de riesgo Equilibrium, estima que el financiamiento de la banca al sector construcción culminará en 2008 con un crecimiento superior al 30% y tendrá impactos positivos en la economía. No obstante, cree que debe tenerse "mucha cautela" en el otorgamiento de los créditos (las políticas deben mantenerse estrictas y conservadoras) y controlar muy de cerca el de-sempeño de los proyectos. De lo contrario se puede comprometer la calidad de los créditos.

Entre las prácticas más sólidas en la cartera hipotecaria, se encuentra el hecho de poder establecer topes a los financiamientos. Normalmente se financia en la ciudad hasta mil 300 dólares el metro cuadrado. Y si se trata de proyectos de playa, el límite promedio se sitúa en los 2 mil 500 dólares el metro cuadrado. En tanto, se le está solicitando a los desarrolladores un abono del 10% del total de la obra; y hay bancos que tienen un plantel de ingenieros que se encarga de seguirle la pista a los promotores.

"...Sabemos que estamos en un boom y que este no será eterno. La cautela es el mejor aliado para evitar pérdidas futuras", afirma Bazán.

De alguna manera sus advertencias coinciden con los actores del negocio.

Gustavo Villa, director de estudios económicos de la Superintendencia de Bancos de Panamá, dice que desde el año pasado le dan seguimiento más de lo habitual a los préstamos interinos a la construcción y a la cartera hipotecaria.

"Hemos encontrado que los bancos tienen políticas sanas de administración de crédito y lo han hecho desde su propia evaluación, más que como respuesta a un mandato regulatorio, lo que es indicativo de la solidez del gobierno corporativo en este segmento de mercado", estima Villa.

Adicionalmente, dice María Elena Halphen, vicepresidente de Banca especializada de Banesco, que en su caso evalúan el riesgo de ejecución de estas obras por parte de constructores que pueden verse 'sobreextendidos' en su capacidad de atender varios proyectos de forma simultánea; y las ventas en bloque, las cuales una vez culminada la obra, deben convertirse en préstamos con capacidad de repago.

Según Villa, dos terceras partes de la inversión que hay en el mercado inmobiliario están en el portafolio de los bancos locales; el resto se encuentra entre las inversiones de entidades que no están en la plaza, sin contar el componente de inversión extranjera directa.
El peso de los costos

Bazán acentúa que hay un riesgo importante de "sobrecostos" que puede estar "golpeando" a los desarrolladores inmobiliarios y constructores.

Se trata de alza en el precio de >> >> materia prima, poca disponibilidad de equipos pesados para la construcción, y escasez de mano de obra.

A su juicio, mucho se ha hablado del riesgo de megaproyectos inmobiliarios verticales orientados al mercado internacional. Incluso en varios de ellos los bancos panameños difícilmente van a participar, por el nivel de riesgo que representan.

Sin embargo, poco se escucha de los proyectos de desarrollo inmobiliario "horizontales" (principalmente dirigidos a segmentos medios y medios-bajos) donde los márgenes son menores. "En este caso creemos que hay algunos riesgos que aún no han sido advertidos por la banca", acentúa Bazán.

En efecto, Franklin Chalmer, gerente de Canales de Negocio de BBVA, dice que el vertiginoso incremento de los insumos hace que el precio de la oferta residencial sea cada vez menos asequible para el panameño. No obstante, dejando aparte esta condición, la razón real por la cual el sector de la construcción puede entrar en desaceleración, se debe a la gran cantidad de unidades que se estará entregado en los próximos tres años y a las condiciones cada día más conservadoras que el sector bancario ha establecido responsablemente en los últimos meses.

Para Halphen es una realidad que el costo de construcción por metro cuadrado se ha incrementado muchísimo en el último año, precisamente por el precio de los insumos y esto sumado a la gran oferta podrían traducirse en una posible contracción en este sector.

Como nuevo en la plaza, Banesco ha tratado de apoyar al sector construcción pero de manera muy conservadora, en línea con las políticas que están adoptando muchos bancos en la plaza.

Para la banca en general, es importante la experiencia de los promotores del proyecto en el mercado panameño, la capacidad de ejecución de los constructores, en vista de la gran demanda que existe en la actualidad; y la fortaleza financiera de sus accionistas para afrontar imprevistos durante la construcción de las obras.

También es claro, según Bazán, que hay un "componente especulativo y eso es muy peligroso... El problema es que cuando la burbuja se desinfla y los precios caen, los especuladores se quedan sin tener a quién vender, a quién alquilar, con una propiedad que vale menos y probablemente con una deuda

bancaria".

La pregunta entonces es ¿cuánto tiempo más podremos estar con buen momento macroeconómico? "Afortunadamente contamos con importantes megaproyectos, las finanzas públicas están saneadas y el comercio está en su mejor momento. Yo diría que los créditos al sector construcción van a seguir creciendo (aunque a tasas menores), por lo menos en los próximos dos años y quizás más", estima Bazán.

Chalmer cree que el extraordinario crecimiento de la economía nacional hace difícil determinar cuándo el ciclo de la construcción entrará en receso.

Los más optimistas consideran que el auge debe mantenerse por los próximos cinco o siete años, coincidiendo con la culminación de los trabajos de expansión del Canal de Panamá.

La banca, estima que se estará ajustando antes de finalizar 2010, es decir, dentro de los próximos dos años, explica el ejecutivo de BBVA.

El especialista concluye que se debe analizar muy bien el mercado al cual está dirigido el proyecto y la forma en que se están materializando las preventas. Por el lado de consumo, realmente verificar la capacidad de pago del comprador, y un monto de abono significativo, que ratifique el compromiso en firme de adquirir esa propiedad.

"Pienso que es bueno tener esta bonanza, pero nunca debemos olvidarnos de los principios básicos para otorgar un crédito", ratifica Chalmer, quien cree que "muy pronto se comenzará a reflejar una sana desaceleración en este sector".

Evaluación de proyectos

Son varias los aspectos que deben tomar en cuenta los bancos debido al ingreso de nuevos protagonistas en el sector, sin ninguna experiencia en Panamá y sin contar con socios locales que los asesoren, ya que cada mercado tiene sus peculiaridades, y Panamá, no es la excepción.

Algunos de los aspectos que se analizan en los proyectos son interinos de construcción:

. Experiencia del promotor.

. Enfoque y tipología del proyecto.

. Nivel de preventa. Se exigen copia de contrato promesa de compraventa, recibo de abonos, cartas promesas de pago, etc. para comprobar que se trata de ventas reales y no ficticias.

. Aporte de los promotores al proyecto.