Luis Carlos López está a punto de realizar uno de los últimos trámites para adquirir su vivienda. En sus manos tiene el contrato de promesa de compra-venta que la empresa inmobiliaria le entregó para cerrar el trato.

Dice no tener muchas cosas claras, pero piensa que en algunas cláusulas se favorece demasiado al promotor y en poco o nada al consumidor.

Él prefirió asesorarse con un especialista en el tema para aclarar sus dudas e intentar corregir algunas “fallas” del contrato antes de poner su firma en el documento de 10 páginas que tiene en sus manos. Eso si el “promitente” (que promete) vendedor accede a hacer algunos cambios que le favorezcan.

Pero Luis Carlos, según la Autoridad de Protección al Consumidor, es la excepción, y no la regla. Por lo general los compradores deciden buscar asesoría después de firmado el contrato, y cuando se ven afectados por alguna de las cláusulas establecidas en éste.

Solo de enero a julio del presente año se han registrado en la Autoridad 183 reclamos por la aplicación de algunas cláusulas de los contratos de compra-venta que no favorecían a los clientes.

Los más comunes están relacionados con el aumento del precio de la vivienda o apartamento debido al incremento en el costo de los materiales de construcción, y por la anulación arbitraria y unilateral del contrato por parte de la empresa.

En los contratos que elaboran de forma estándar la mayoría de las inmobiliarias reza una frase que indica que “cualquier aumento en los costos, salarios y las prestaciones laborales fijadas en convenciones colectivas o de otra forma, aumentos en los salarios por el incremento en la demanda de mano de obra calificada, mejoras que se incorporen a la obra... ocasionará un aumento en el precio de venta del apartamento. Estos costos no podrán aumentar en más del 5% el precio de venta del apartamento”. En el documento de Luis Carlos López también está plasmada esta disposición.

Asimismo se resalta que si el comprador no cumple con las obligaciones establecidas en el contrato, el vendedor queda facultado para determinar, sin la necesidad de declaración judicial, que el primero ha desistido de adquirir el bien inmueble.

La representante del Departamento de Defensoría de Oficio de la Autoridad de Protección al Consumidor, Johancy Chávez, no deja de sorprenderse de las cláusulas abusivas que hay en los contratos que llegan a su despacho.

Y subraya que “la empresa inmobiliaria no tiene la potestad de aumentar el precio de la vivienda que una persona adquirió hace un año, por ejemplo, y con el pretexto del incremento en el costo de materiales que se da hoy día”.

De acuerdo con la abogada de la Autoridad, el primer abuso se da desde que las empresas de bienes raíces le entregan al comprador un documento redactado unilateralmente, sin darle oportunidad al cliente de negociar o escribir algunas de las cláusulas que se destacan en el contrato. Algo que la Autoridad denomina un contrato de adhesión.

“Allí ya hay una violación a la Ley 29 de 1 de febrero de 1996 que regula la materia de protección al consumidor”, advierte.

El asesor financiero Javier Arias aconseja a los compradores, entre otras cosas, no aceptar o firmar nada ambiguo o vago y exigir facturas que demuestren el aumento del inmueble debido al incremento en los costos de los materiales.

A raíz de los proyectos fallidos en la Avenida Balboa en la que se vieron afectados varios compradores, representantes del Gobierno y de la Cámara Panameña de la Construcción acordaron revisar la redacción de las cláusulas de los contratos, sobre todo las que son consideradas abusivas.

El objetivo es proteger a los compradores en aspectos como la cancelación en la construcción de los proyectos y en el aumento del precio de las propiedades por el alza en los costos de los materiales de la obra. De acuerdo con una fuente del sector, los representantes de los gremios de la empresa privada ya tienen listo el informe sobre este análisis, pero aseguró que aún no hay una fecha para entregarlo a los representantes del Gobierno.

Mientras esto se define, los expertos sugieren a los consumidores prestar atención a aquellas cláusulas que son abusivas, que favorecen excesivamente a los vendedores, y que por lo tanto son ilegales.

Frases como “sin la necesidad de declaración judicial”, “rescindido el presente contrato”, “en concepto de indemnización”, “dar por resuelto el contrato en pleno derecho”, “cláusula penal”, son típicas en un contrato con cláusulas abusivas. El documento de Luis Carlos López también las contiene.

El dilema para los compradores es que los contratos, en su mayoría, son muy parecidos y las promotoras defienden su posición aduciendo que el comprador simplemente puede desistir de firmar el contrato. Pero si los contratos son “estándar”, ¿qué opciones tienen los compradores?

RECOMENDACIONES

>> Busque diferentes opciones inmobiliarias.
>>Lea cuidadosamente los contratos.
>>Exija información sobre cláusulas que no están del todo claras.
>>Intente negociar, si es posible, una que otra cláusula.

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COLUMNISTA INVITADO
De consumidores y contratos abusivos

Giovani A. Fletcher H.
mf@prensa.com

OPINIÓN | Interesante resulta visualizar frente al crecimiento económico que se cierne sobre el país, el surgimiento de toda una gama de situaciones que afectan el justo y leal balance contractual que debe existir dentro de las relaciones de consumo.

El derecho de los consumidores existe para equilibrar la forma y mecanismos que tienen para acceder, entre otros casos, a la amplísima oferta inmobiliaria que se brinda; ocurriendo que entre los mecanismos que asume la ley a fin de preservar el equilibrio contractual entre consumidores y proveedores, surge el discurso de las llamadas “cláusulas abusivas”. Estipulación asumida internacionalmente que busca evitar que en un plano en donde los consumidores no tienen la oportunidad de “negociar”, los vendedores de proyectos inmobiliarios –por ejemplo- no asuman en forma excesiva garantías que resulten desproporcionadas con el tipo de contratos al que acceden sus consumidores.

Los proveedores dedicados al mundo inmobiliario deben capacitarse adecuadamente a fin de no ahondar en el alto nivel de abuso contractual que algunos “especuladores” han tratado de erigir como modelos a seguir en esta área de negocios.

Constantes y notorios son los ejemplos de contratos que con un halo de mala práctica comercial, pasan a limitar toda una gama de derechos que se saben universales.

Limitaciones impuestas a los consumidores de bienes inmobiliarios que pasan por la “clásica” prohibición de que los compradores de edificios o casas puedan exigir frente a la extinción del proyecto de que se trate, las indemnizaciones que resulten pertinentes.

Cláusulas que fijan entre otros tipos, el ya conocido “alquiler por uso” en cualquiera de sus formas. Siendo éste el que sorpresivamente obliga al comprador a pagar un porcentaje del valor del bien objeto de la venta, hasta que el propio proveedor proceda a inscribir la respectiva hipoteca. Pero dicho abuso contractual se ahonda, frente a la fijación en ciertos contratos, de senda “cláusula arbitral”, que frena el derecho de los reclamantes a concurrir ante los jueces civiles, teniendo que asistir a un costoso “Tribunal Arbitral Comercial”.

No obstante, por encima de lo fijado en estos contratos, estas cláusulas son abusivas, existiendo ya decisiones judiciales en Panamá que así lo han declarado. Queda en manos de los consumidores locales la carga de exigir un mercado inmobiliario libre de cláusulas abusivas y mejores formas de comercio.

El autor es presidente del Instituto Panameño de Derecho de Consumidores y Usuarios (Ipadecu).