LA PRENSA | Ana Rentería

VENTA. Los bancos fijan topes de financiamiento por metro cuadrado dependiendo del abono y tipo de cliente.

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Los bancos son testigos de la efervescencia del mercado inmobiliario. El aumento del crédito local sigue concentrado en el portafolio de consumo, tanto en préstamos personales como en la cartera hipotecaria.

De hecho, la plaza cerró el primer semestre de este año con una cartera hipotecaria de 4 mil 850 millones de dólares, liderada por Banco General, Banco Continental, HSBC, Primer Banco del Istmo y el Banco Nacional de Panamá.

Sin embargo, con el proceso de integración de HSBC y Banistmo, tras anunciarse la fusión de ambas entidades bancarias en julio del año pasado, y la unión de Banco General y Banco Continental, queda en evidencia que el negocio de hipotecas tendrá una mayor concentración, y los bancos privados junto con las entidades crediticias públicas librarán una dura contienda para destacar en el negocio.

Los ejemplos del liderazgo están a flor de piel. Al 31 de diciembre de 2001, la cartera de préstamos hipotecarios residenciales en Banco General ascendía a 491 millones de dólares, frente a 814 millones de dólares el 31 de diciembre de 2006.

Actualmente, la cartera hipotecaria de Banco General sumando la de Banco Continental, asciende a mil 318 millones de dólares. Y similar suma reportará HSBC cuando sus números y los de Banistmo se consoliden y se reflejen en los reportes de la Superintendencia de Bancos.

Por otro lado, la Caja de Ahorros, que siempre ha mantenido un papel protagónico en este segmento, ha otorgado en los últimos tres años más de 40 mil hipotecas nuevas, dando como resultado una cartera de préstamos hipotecarios y de construcción por más de 400 millones de dólares.

Mientras, hay otros bancos, como el español BBVA, que hace cuatro años estaban fuera de la lista de los líderes de financiamiento hipotecario, y que ahora se encuentran entre los 10 más destacados.

Un segmento en positivo

Actualmente el stock de crédito hipotecario se concentra en hipotecas preferenciales, aunque en el último año el flujo de financiamiento se ha dirigido con mayor dinamismo hacia préstamos no preferenciales, es decir, los que tienen un valor de venta superior a los 62 mil 500 dólares.

Indudablemente, advierte Eduardo De Oliveira, vicepresidente de Hipotecas de Banco General, la tendencia se enfoca en la construcción de viviendas con valores por encima del límite de la ley de intereses preferenciales, porque con el aumento en el costo de la tierra, mano de obra y materiales de construcción, les es muy difícil a los promotores continuar ofreciendo productos para la clase media del país, dentro de la ley de intereses preferenciales.

El análisis de la Superintendencia de Bancos, acerca del desempeño de la actividad bancaria durante primer semestre de este año, detalla que el crédito al mercado inmobiliario, tanto interino como hipotecario, mantienen una tendencia positiva, en función de las perspectivas del sector.

El mercado se caracteriza por tasas competitivas y largos plazos de financiamiento.

Además, la estabilidad en las tasas de interés activas favorece el aumento en la cartera de crédito, y ha permitido estructurar operaciones de refinanciamiento en créditos de consumo.

Reajuste a la vista

Todo el empuje del sector inmobiliario deja ver ciertos riesgos impulsados por la subida de precios, lo que podría dar como resultado una burbuja inmobiliaria al estilo de países como Estados Unidos y España, donde la especulación echó por tierra los proyectos.

Pero los bancos dicen esforzarse en garantizar que las carteras hipotecarias se mantengan “saludables”. Es así como en este andar, y desde hace un año, el sistema bancario ha adoptado nuevas políticas de financiamiento, tanto para de- sarrolladores como para compradores.

En la mayoría de los casos los bancos están financiando hasta 80% del bien inmueble y solo entre mil 300 y mil 500 dólares el metro cuadrado. Esta no es una política rigurosa, y el financiamiento otorgado a cada cliente depende de su perfil financiero y su relación con el banco.

Según la Superintendencia, el sistema mantiene una exposición y políticas conservadoras en el segmento de financiamiento interino de construcción.

En términos generales, los promotores aportan cerca del 10% de abono del proyecto; y los mecanismos de desembolso sobre avance de obra varían entre utilizar el flujo del abono del promotor (así como de la preventa) y luego el financiamiento del banco.

También se retiene cerca del 10% en cuentas del promotor y el contratista, que luego se devuelve al final del proyecto.

Por otro lado, los promotores están tratando de diversificar su cartera de clientes para no poner en riesgo el financiamiento interino de los proyectos, y ahora tratan de no vender la mayoría de los apartamentos a extranjeros, salvo que cancelen el valor del bien inmueble.

De Oliveira enfatiza que en virtud de la gran cantidad de proyectos (edificios y casas) que están próximos a entregarse, el comportamiento del mercado hipotecario en lo que resta del año continuará con un crecimiento saludable, similar al experimentado hasta ahora.

Dice que Banco General continúa tomando medidas para garantizar la calidad de los créditos que otorga, y además está preparándose para mejorar sus sistemas de procesamiento, servicio y post-venta. “Banco General siempre se ha caracterizado por mantener los más altos estándares crediticios que le garanticen una cartera saludable, mantengan su solidez, grado de inversión y sobre todo le dé seguridad y tranquilidad a sus depositantes”, agrega.

En ese sentido, dice el ejecutivo, ante el actual boom inmobiliario han tomado medidas para fortalecer sus lazos con los principales y tradicionales promotores de la plaza, y así asegurarse que los productos que financian sean de alta calidad.

Igualmente, mantienen una constante revisión sobre los precios por metro cuadro a los cuales se venden y financian las propiedades, estableciendo límites a dichos valores por encima de los cuales el Banco no otorga financiamientos.

Los representantes de BBVA en Panamá aseguran que como entidad bancaria cuentan entre sus fortalezas con una marca internacionalmente reconocida y una red de sucursales estratégicamente distribuidas, tiene proyectado aprovechar el desarrollo inmobiliario e incrementar su participación.

Entre sus planes está el desarrollo de nuevos canales de distribución, ofrecer productos diferenciados y competitivos, e implementar una estrategia integral en apoyo al negocio hipotecario.

Siendo BBVA el resultado de la fusión de dos bancos cuyo negocio se enmarcaba principalmente en el sector corporativo y comercial del país, en los últimos cinco años la inversión crediticia en el mercado de consumo ha representado una parte muy importante para el negocio global del banco, representando la cartera hipotecaria 28% de los productos de consumo y un 12% de la inversión crediticia global al primer semestre de este año.

En el caso del crecimiento del sector inmobiliario el cual está siendo vulnerable a la especulación, BBVA en materia de políticas de crédito ha adoptado nuevas condiciones de financiamiento, tanto para compradores como para desarrolladores.

Han fijado topes de financiamiento por metro cuadrado dependiendo del abono, calidad y tipo de cliente. A los nacionales le financian hasta un 90% del bien inmueble.

Por otro lado, analizan la capacidad financiera del promotor, su experiencia y propósito de compra.

También se aseguran que el promotor cuente con los recursos para asumir los costos correspondientes a la compra del terreno, los costos indirectos de construcción y el porcentaje de los costos directos de construcción que no son financiados por el banco, que como mínimo suele ser del 10%.

Señales de riesgo

Analistas advierten sobre riesgos de una concentración del negocio en la cartera hipotecaria. Los bancos han aumentado la exposición de su cartera a hipotecas de 15% en 2003 y a 21% en 2007.

Ángela Bala, analista de Standard and Poor’s, manifestó que el sector bancario es uno de los pilares económicos de Panamá, sin embargo, este se enfrenta al “riesgo” de una “posible” crisis hipotecaria a causa del actual boom inmobiliario.

Los precios de los apartamentos de Panamá han llegado a niveles muy altos basados en la especulación de ventas a extranjeros, dice Bala.

Actualmente, explica, estos precios están basados en el mercado extranjero y no en la clientela doméstica que, salvo algunos casos, no puede pagar tres mil dólares por el metro cuadrado.

Una salida para el sector financiero es establecer topes de financiamiento, pero, según la analista, esto podría limitar el crecimiento de las carteras hipotecarias porque el cliente tendría que financiar con su capital más de la mitad del bien a comprar.

Pero, por otro lado, hay analistas como Felipe Chapman, de la firma Indesa Capital, que estiman que el sistema bancario en Panamá siempre ha realizado correcciones que le permiten garantizar su estabilidad. Por lo que hasta ahora no ve señales que generen preocupación.

La tendencia para el año 2008 en cuanto a financiamiento bancario estará determinado por la oferta y la demanda de los proyectos inmobiliarios. Sin embargo, los banqueros consideran que debe existir un equilibrio en la construcción que permita a todos los sectores de la población acceden a una vivienda nueva y a los bancos poder diversificar su cartera hipotecaria.n