La pregunta de un millón de dólares: ¿burbuja o “boom”? No pasa un día en el cual uno de mis clientes no me hable de esto. Mi respuesta siempre es igual: “No sé. Lo que sí puedo asegurar es que en ambos escenarios muchos panameños quedarían perjudicados”.
Escenario 1: La burbuja explota
Hay dos grupos que quedarían perjudicados si las expectativas en el mercado inmobiliario no se cumplen. El primero es el de los especuladores. Este grupo compra apartamentos en el periodo de preventa con la idea de que en un periodo corto (uno o dos años) los venderán con una ganancia. Esto se conoce como “flipping” en inglés.
El problema con esta estrategia resulta cuando no hay compradores en el mercado (lo que pasaría si hay una burbuja). En este caso, el “flipper” tendría que cumplir con su compromiso contractual de hacer abonos adicionales al apartamento. Si no puede pagar por temas de liquidez o porque no quiere arriesgar más, perdería su depósito.
Conozco a alguien que está haciendo esto. Cuando empezó me dijo: “nada más lo voy a hacer una vez”. Hoy tiene dos opciones sobre apartamentos y ha tenido que usar ahorros familiares para mantenerlas vigentes. Recientemente tuvo la oportunidad de vender, pero decidió esperar “para ganar más dinero”. Si no encuentra un comprador en el futuro, eventualmente tendría que recibir los apartamentos. Y allí empezarían sus problemas. Si hoy en día se le hace difícil cubrir sus gastos mensuales, ¿cómo hará cuando tenga que mantener dos apartamentos más?
Me imagino que está pensando “si no puedo hacer el “flip”, eventualmente venderé los apartamentos y recuperaré mi dinero. Sino, los alquilaré”. El problema con vender/alquilar sería conseguir un buen precio considerando la cantidad de oferta que tendríamos en ese momento. Este fenómeno está pasando actualmente en Estados Unidos, donde los precios han bajado entre 20% y 30%. Y si esta persona logra conseguir un precio mayor a lo que pagó, es probable que la mayoría de su ganancia sea destinada a los gastos asociados con la venta (impuestos, gastos legales, etc.).
El segundo grupo que sería afectado por una burbuja son las personas que están comprando residencias a precios relativamente altos. Si los precios bajan sustancialmente, es poco probable que realice apreciación en su inversión. Por ejemplo, si usted compra una residencia de 250 mil dólares y los precios caen 20%, le tomaría aproximadamente 8 años para que su bien vuelva a su valor inicial (asumiendo un crecimiento de 3% anual). Si consideramos que también sería necesario recuperar los 80 mil dólares en intereses que pagó durante ese tiempo (asumiendo una hipoteca de 200 mil dólares a 6% por 30 años), su punto crítico o “break-even” para esta inversión sería aproximadamente de 20 años.
Escenario 2: El “boom” es real
Si se cumplen las expectativas de bienes raíces (y por ende la cantidad esperada de extranjeros que llegaría a nuestro país), todos tendríamos un problema: inflación. Un ejemplo actual de esto es Boquete. Recientemente hablé con el dueño de una empresa en el pueblo y le pregunté cómo le estaba afectando el crecimiento de la región. Me dijo, “por un lado me va bien. Mi empresa está facturando más que nunca, pero el costo de vivir acá es extremadamente alto. Todo me cuesta más, desde salarios hasta ir a cenar a un restaurante”. Ahora imagínese a la ciudad de Panamá con miles de extranjeros que están acostumbrados a pagar el doble de lo que pagamos nosotros. ¿Cuánto costaría visitar al médico? ¿Empleados domésticos? ¿Servicios legales? La pregunta clave no es si hay una burbuja o un “boom”. La pregunta que deberíamos hacer es ¿cómo me afectaría cada escenario? Si está especulando, ¿sabe cuál sería el impacto a largo plazo si pierde su dinero? Si recientemente compró un apartamento para vivir y los precios bajan, ¿sabe cuántos años serían necesarios vivir en el mismo para que su inversión sea rentable?
Y, si todos los pronósticos son correctos y no hay una burbuja, ¿sabe si está ahorrando suficiente para combatir la inflación? Con cada uno de mis clientes he hecho este estudio. Recomiendo que llame a su asesor financiero para que le ayude a analizar su situación personal.
El autor es especialista en planificación financiera
