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9 de noviembre de 2004

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Interioridades del Multiplaza Pacific

Melissa Novoa
mnovoa@prensa.com

El gerente general del Grupo Roble, Roberto Fasquelle (a la der.), da detalles del proyecto.

Desde hace tres años, cuando se colocó la primera piedra de lo que se anunciaba como el más grande centro comercial del país, el Pacific Mall, mucha agua ha corrido: centros con similares magnitudes han abierto y otra administración tuvo que retomar la construcción de la atrasada obra.

Es así como luego de conversaciones entre representantes del Grupo Motta/Banco General, Grupo Harari y Desarrollos Bahía, el Grupo Roble –subsidiaria de bienes raíces del poderoso Grupo Poma de El Salvador– realizan una alianza estratégica para concluir el tan esperado proyecto.

Roberto Fasquelle, gerente general del Grupo Roble Panamá, señaló que el proyecto anterior estaba un poco “sobredimensionado”, por lo que decidieron retomarlo a mediados del 2002 y realizarle algunos cambios. Es así como muere Pacific Mall y nace Multiplaza Pacific, un complejo turístico comercial, que en su primera etapa tuvo una inversión de 100 millones de dólares.

El proyecto conllevó un análisis de mercado en sus primeros seis meses, el cual determinaría las necesidades reales de una plaza, la masa crítica de comercio necesaria para hacerlo exitoso, los hábitos del consumidor y la mezcla de negocios –es decir, el número de metros cuadrados que debía aplicarse en cada segmento–.

Fasquelle indicó que una de las especialidades del Grupo Roble es desarrollar proyectos por etapas “debido a que el hacerlo muy amplio podría acarrear que no fuera exitoso”.

La primera etapa de este proyecto consiste en un centro comercial con 166 tiendas, 2 mil 100 estacionamientos al aire libre, 700 estacionamientos bajo techo y un hotel con 120 habitaciones y con capacidad para ampliarse.

Según el gerente del Grupo Roble Panamá, también hay que tomar en cuenta la inversión que han hecho los comerciantes en adecuar sus tiendas, la cual puede estar entre los 30 y 40 millones de dólares.

Pero ¿cómo se financia un proyecto de esta magnitud?

Roberto Fasquelle explicó que una parte de este proyecto se financia a través del capital que aportan los inversionistas, y otra es a través del capital que se genera producto de la venta de algunas de las tiendas, creando de esta manera aliados estratégicos.

Igualmente, agregó que el proyecto se financió a través de créditos de la banca nacional e internacional. El crédito a corto plazo, por 60 millones de dólares, fue liderado por Banco Continental y con aportes del Banco General, Banco Agrícola de El Salvador, BBVA, HSBC y Banco Capital.

Mientras que el crédito a largo plazo por 40 millones de dólares está liderado por el HSBC, y cuenta con aportes del Banco General, Banco Continental, Scotia Bank y el BAC.

En la primera etapa del proyecto, y luego de concluido el estudio, ya el grupo pudo determinar, con nombre y apellido, los posibles clientes y el espacio que debía tener cada uno.

“Nosotros sabíamos que era básico que tuviéramos aquí a Stevens, Félix B. Maduro, Do It Center, Riba Smith, Panafoto... que el food court debía tener un tamaño específico, y que en el mismo debía haber un McDonald’s, KFC, Pizza Hut, por lo que salimos directamente a tocar las puertas de estos empresarios”, dijo.

Aunque el estudio no solo les permitió determinar los clientes que debían salir a buscar, sino los almacenes “ancla”, es decir, tiendas por departamento que son generadoras de tráfico.

Según Fasquelle, mientras más almacenes “ancla” tiene el centro comercial y estos sean exitosos, se garantiza más el flujo de tráfico que al final del día es el que va a proveer de clientes a los locales más pequeños dentro del mall.

El 50% del área rentable del centro comercial está cubierto por almacenes ancla “para asegurarnos la generación ideal de tráfico”, con tiendas como Félix B. Maduro, Steven’s, Riba Smith, Panafoto, Do It Center, Poppy’s, Bon Bini, ZARA, Cinépolis, así como tiendas “mini anclas” como COCO’s y Brissa.

Entre las tiendas por departamento más grandes que hay en el centro comercial están Steven’s y Félix B. Maduro, con espacios de siete mil metros cuadrados, aunque el promedio de las más pequeñas es de poco más de 100 metros cuadrados.

Sobre las tiendas anclas, Fasquelle aseguró que éstas tienen la capacidad de crecer aún más si lo desean.

Acerca del costo por metros cuadrados de las tiendas, el gerente del Grupo Roble Panamá indicó que la política es que si al inquilino le va bien “entonces a nosotros nos va bien”.

De allí que de acuerdo con Fasquelle la estructura de renta fue muy bien pensada y no tiene mucha relación con el costo del terreno donde está ubicado el centro comercial, agregando que las rentas son competitivas con el mercado local y son muy similares a la de los otros malls.

El costo por metro cuadrado va desde 10 dólares hasta 30 ó 40 dólares.

Como parte de esta primera etapa, el hotel Marriott Courtyard será inaugurado el próximo 18 de noviembre, y el centro comercial el 2 de diciembre.

El gerente del Grupo Roble Panamá afirmó que aunque no se han definido las siguientes etapas del proyecto, el hotel tiene capacidad para seguir creciendo hasta 60 habitaciones más, mientras que el centro comercial podrá duplicarse, pero estas ampliaciones las decidirá el mercado.

“La afluencia del público dice si está o no el proyecto listo para crecer, aumenta si el mercado lo pide, es decir, tanto el comerciante como el consumidor final”, enfatizó.

Como el Casco Viejo

La empresa RTKL, una firma de arquitectos especialistas en centros comerciales en todo el mundo, ejecutó el diseño y el master plan del proyecto.

El concepto del diseño consiste en recrear una ciudadela dentro del proyecto, específicamente del Casco Viejo, con sus calles, avenidas y plazas, combinadas con elementos que identifican a Panamá como sus dos mares, sus bosques, su fauna marina.

Luis Vásquez, gerente de Planificación y Arquitectura del Grupo Roble Panamá, expresó que el concepto del diseño era un poco recrear una ciudadela dentro del proyecto “traer lo que pasa en el exterior, en una calle principal de la ciudad, y tratar de transmitirlo a los interiores del centro comercial, al tiempo que las tiendas expresan lo que son”.

Vásquez agregó que en las tiendas del centro comercial se va a encontrar una diversidad de materiales como piedra, metal, madera, vidrio, que no solo permiten que el proyecto no sea monótono, sino que ayuda al público a orientarse sobre el lugar en el que se encuentra.

Aunque actualmente solo existen dos plazas, la de la Selva y la del Mar, con sus respectivas avenidas que tienen el mismo nombre y sus respectivas calles (la de las Aves y la de los Peces), Vásquez confía en que en un futuro puedan ser más plazas para realzar aún más el nombre de “Multiplaza”.

En el centro del mall se encuentra la Calle del Sol y en los extremos habrá en un futuro dos áreas denominadas Miraflores y Gatún, que representarían el Canal de Panamá.

De acuerdo con el arquitecto Vásquez, el centro comercial tiene muchos elementos que ayudarán a orientar al público consumidor, como los pisos y pasamanos con figuras de olas y peces, o de plantas y aves, dependiendo del lugar en donde se encuentren, y las puertas de entrada o de acceso que también tienen diferentes motivos.

Igualmente el food court que se encuentra en el tercer nivel tiene dos murales que representan a la selva y al mar, los cuales están orientados hacia esas respectivas áreas.

Pero aunque parezca un poco complicado, el arquitecto indicó que el concepto con el cual fue diseñado el mall le permitirá al público orientarse.

“El centro comercial está diseñado en forma de circuito, es decir, que no hay un metro cuadrado que el público no podrá identificar a simple vista, debido a que todos los almacenes están ubicados en un área prime, enfocándonos en que no hubieran lugares de segunda o tercera”, enfatizó.

Además –aseguró Vásquez– se hizo un gran énfasis en la seguridad de los almacenes. Colocar vidrios laminados o temperados, evitar utilizar muebles con punta viva, colocar las puertas de manera que se abrieran hacia afuera en caso de una emergencia y que al hacerlo quedaran dentro de los límites de la propiedad y no afectaran la libre circulación de las áreas comunes, fueron algunas de las recomendaciones que se les hizo a los comerciantes.

El Multiplaza Pacific cuenta con 110 mil metros cuadrados de construcción, que incluyen los estacionamientos techados, el edificio, las áreas de servicio, las áreas comunes y las rentables, estas últimas en las que están ubicadas las tiendas es de 48 mil metros cuadrados.

Junto al centro comercial se construyó el hotel Marriott Courtyard, de ocho mil metros cuadrados, 120 habitaciones pero con capacidad para construir 60 más, seis niveles de habitaciones, dos niveles de áreas públicas y una correspondiente al sótano.

En el primer nivel se encontrará el lobby con un markets stand, el área administrativa y un centro de negocios pequeño con un salón de reuniones y cuatro estaciones de trabajo. En el segundo nivel habrá un bar, un restaurante y tres salones de reuniones, y la cocina, gimnasio, área de piscina, mientras que los últimos niveles corresponderán a las habitaciones.

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